4. Akteursgruppen und differenzierte Anreizlogik#

Die WÖk vermeidet pauschale Akteursbilder. Kleine private Vermieter:innen, Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen, institutionelle Investoren, Projektentwickler, Family Offices, Fonds und Wohnungskonzerne haben unterschiedliche Handlungsspielräume und Risiken.

Gerade kleine Vermieter:innen dürfen nicht durch komplexe Bürokratie überfordert werden. Viele halten Bestände langfristig, pflegen Gebäude und haben direkte Beziehungen zu Mieter:innen. Institutionelle Investoren wiederum können großes Kapital für Dekarbonisierung und Neubau mobilisieren, brauchen aber klare Wirkungsgrenzen, damit Skalierung nicht zur Verdrängungsmaschine wird.

Die WÖk trennt daher nicht nach Akteurstypen in „gut“ und „schlecht“. Sie bewertet konkrete Entscheidungen:

Wird saniert oder unterlassen? Werden Nebenkosten gesenkt oder Mieten maximiert? Wird Leerstand vermieden oder strategisch genutzt? Werden Quartiere stabilisiert oder entmischt?

Akteursgruppe Positive Wirkungspotenziale Risiken WÖk-Anschluss Kleine private Vermieter:innen langfristige Bestandspflege, direkte Beziehung, lokale Verantwortung Kapitalmangel, Bürokratie, technische Überforderung vereinfachter WIX, Förderlotsen, Bonus bei Sanierung ohne Verdrängung Genossenschaften Dauerhaft bezahlbare Mieten, Teilhabe, Gemeinwohlbindung Investitionsstau, geringe Eigenkapitalbasis Wirkungsfonds, zinsverbilligte Kredite, kommunaler Vorrang Kommunale Unternehmen Daseinsvorsorge, Steuerbarkeit, Quartiersstabilität Haushaltsdruck, Zielkonflikte, politische Kurzfristigkeit Wohnwirkungshaushalt, klare MPD-Ziele, Revisionszyklen Institutionelle Investoren Kapital für Sanierung, Skalierung, Portfolio-Know-how Renditedruck, Exit-Strategien, Verdrängungsrisiko Portfolio-WIX, Stranding-Check, Malus bei spekulativer Wirkung Projektentwickler Neubau, Nachverdichtung, Materialinnovation teure Segmente, graue Emissionen, Bedarfslücke Lebenszyklus-WIX, Sozialquote, Quartierswirkung Boden- und Leerstandsakteure Aktivierbare Flächen und Bestände Hortung, Zweckentfremdung, künstliche Knappheit Grundsteuer C, Leerstands- Malus, Nutzungswirkung