1. Zweck und Aufbau des Dossiers#

Dieses Dossier operationalisiert das Detailkonzept. Es zeigt, wie Vermietungs- und Investmententscheidungen gemessen, verglichen, belohnt oder korrigiert werden können. Es enthält Modellrechnungen, Datenquellen, Annahmenboxen und eine Umsetzungslogik für Website und Tool.

Die Beispiele sind bewusst modellhaft. Sie sollen Wirkungslogik und Rechenwege zeigen, nicht amtliche Steuerbescheide oder konkrete Anlageempfehlungen erzeugen.

2. Bewertungsmodell WIX-VI Der WIX-VI ist das Vermietungs- und Investment-Modul des Wohnwirkungsindex. Er bildet die Wirkung eines Gebäudes, Portfolios oder Sanierungsvorhabens aus Vermieter:innen- und Investor:innenperspektive ab.

Der Score wird aus gewichteten Teilfeldern gebildet. Zusätzlich bleibt das schlechteste kritische Feld sichtbar, damit eine negative Wirkung - etwa Verdrängung oder spekulativer Leerstand - nicht durch gute Energiewerte vollständig kompensiert wird. Kernfeld Beispielindikatoren Gewicht v0.1

Endenergie, CO2/m², Heizung, erneuerbare Wärme, Sanierungspfad

Bezahlbarkeit & Warmmiete Warmmietenbelastung, Nebenkosten, Mietentwicklung

Gesundheit & Sicherheit Innenraumluft, Schimmel, Hitze, Lärm, Brandschutz 12 % Soziale Stabilität & Verdrängung Mieterwechsel, Härtefälle, Entmietungsrisiko 15 % Quartier & Teilhabe Barrierefreiheit, Grün, Mobilität, Versorgung, Begegnung 10 % Governance & Transparenz Eigentümerstruktur, Kostenklarheit, Beteiligung, Datenqualität 8 % Spekulation & Leerstand Leerstand, Zweckentfremdung, Bodenhortung, Umwandlung 5 % 3. Fallstudie 1: verantwortliche Sanierung Ein 12-Parteien-Haus aus dem Jahr 1978 wird energetisch saniert. Ausgangslage: Gasheizung, hohe Nebenkosten, mittlere Kaltmiete 900 Euro, Nebenkosten 300 Euro, Warmmiete 1.200 Euro. Die Mietbelastung liegt bei 38 Prozent des Haushaltseinkommens.

Die Maßnahme kombiniert energetische Sanierung, erneuerbare Wärme, PV/Mieterstrom, transparente Fördermittel, Beteiligung und Warmmietenneutralität. Die Nebenkosten sinken auf 120 Euro; ein Mieterstrom-/Wirkungsbonus reduziert die Belastung um weitere 30 Euro. Die reale Warmbelastung sinkt auf 990 Euro. Position Heute WÖk-Pfad Wirkung Kaltmiete 900 Euro 900 bis 950 Euro, je nach Fördermix sozial stabil Nebenkosten 300 Euro 120 Euro Entlastung Wirkungs-/Mieterstrombonus 0 Euro –30 Euro positive Rückkopplung Warmbelastung 1.200 Euro 990 bis 1.040 Euro –13 bis –17,5 % Portfolio-Risiko hoch niedriger Stranding-Prävention