2. Ausgangsdiagnose: Warum der alte Wohnungsmarkt falsch unterscheidet#

Der heutige Wohnungsmarkt unterscheidet sehr genau zwischen Kaufpreis, Kaltmiete, Rendite, Lage, Zins, Bodenwert und Leerstandsquote. Er unterscheidet aber unzureichend, ob ein Gebäude Menschen stabilisiert oder überlastet, ob eine Sanierung Klima und Mieter:innen entlastet oder Verdrängung erzeugt, ob Eigentum Bestand pflegt oder Knappheit ausnutzt. Diese Blindheit führt zu einem paradoxen Ergebnis: Ein:e Vermieter:in, der oder die ein Gebäude warmmietenneutral saniert, Nebenkosten senkt, Bestand erhält und Mieter:innen beteiligt, wird häufig nicht deutlich besser gestellt als ein Investor, der Wertsteigerung durch Entmietung, Luxusmodernisierung oder spekulatives Halten erzielt. Die Wirkungsökonomie erkennt darin kein individuelles Moralproblem, sondern eine Maßstabs- und Anreizkrise.

Der Markt sieht Zahlungsströme, nicht Wohnwirkung. Deshalb muss die Wirkung von Vermietungs- und Investmententscheidungen sichtbar gemacht und in Steuern, Förderung, Finanzierung und öffentliche Planung rückgekoppelt werden.