6. Spekulation: Definition und Abgrenzung#

Spekulation ist wirkungsökonomisch nicht jede Investition mit Wertsteigerung. Wertsteigerung kann Ausdruck positiver Wirkung sein, etwa wenn ein Gebäude saniert, emissionsärmer, gesünder, barriereärmer und langfristig nutzbarer wird. Problematisch wird Spekulation, wenn Wertsteigerung aus Knappheit, Nichtnutzung oder sozialer Verdrängung entsteht. Dann wird Wohnraum nicht aufgrund seiner Nutzungswirkung wertvoller, sondern weil Zugang künstlich verengt, Bedürfnisse ausgenutzt oder Folgekosten externalisiert werden.

Die wichtigsten Muster sind Bodenhortung, spekulativer Leerstand, temporäre Zweckentfremdung, Abriss ohne angemessenen Ersatz, Luxussanierung mit Entmietungswirkung, Umwandlungsdruck, intransparente Eigentümerketten und Portfoliostrategien, die lokale Wohnmärkte destabilisieren.