7. Stranded Assets: alte Gebäude, neue Gebäude und Portfolios#

6. Spekulation: Definition und Abgrenzung Spekulation ist wirkungsökonomisch nicht jede Investition mit Wertsteigerung. Wertsteigerung kann Ausdruck positiver Wirkung sein, etwa wenn ein Gebäude saniert, emissionsärmer, gesünder, barriereärmer und langfristig nutzbarer wird. Problematisch wird Spekulation, wenn Wertsteigerung aus Knappheit, Nichtnutzung oder sozialer Verdrängung entsteht. Dann wird Wohnraum nicht aufgrund seiner Nutzungswirkung wertvoller, sondern weil Zugang künstlich verengt, Bedürfnisse ausgenutzt oder Folgekosten externalisiert werden.

Die wichtigsten Muster sind Bodenhortung, spekulativer Leerstand, temporäre Zweckentfremdung, Abriss ohne angemessenen Ersatz, Luxussanierung mit Entmietungswirkung, Umwandlungsdruck, intransparente Eigentümerketten und Portfoliostrategien, die lokale Wohnmärkte destabilisieren.

7. Stranded Assets: alte Gebäude, neue Gebäude und Portfolios Ein Stranded Asset ist ein Vermögenswert, der vor Ende seiner wirtschaftlichen Lebensdauer an Wert, Nutzbarkeit oder Finanzierbarkeit verliert. Im Immobilienmarkt entsteht Stranding durch Klimarisiken, Regulierungsrisiken, Energiepreise, CO2-Kosten, Finanzierungskriterien, Marktpräferenzen, technische Überalterung und soziale Akzeptanzrisiken.

Für alte Gebäude liegt das Risiko oft in fossilen Heizungen, schlechter Gebäudehülle, hohen Betriebskosten, fehlendem Sanierungsfahrplan und schlechter Innenraumqualität. Für neue Gebäude liegt das Risiko in grauen Emissionen, schlechter Anpassung an Hitze, fehlender sozialer Nutzbarkeit, hoher Warmmiete, unflexiblen Grundrissen oder mangelnder Quartiersintegration.

Die Wirkungsökonomie erweitert den Begriff des Stranding: Ein Gebäude kann nicht nur ökologisch, sondern auch sozial und demokratisch stranden. Ein energetisch gutes, aber verdrängendes Luxusobjekt ist nicht zukunftsfähig, wenn es Teilhabe und Quartiersstabilität zerstört.

8. Bestehende rechtliche Anschlussstellen heute Das geltende Recht enthält bereits zahlreiche Ansatzpunkte. Das BGB verpflichtet Vermieter:innen zur Überlassung und Erhaltung einer geeigneten Mietsache. Energetische Modernisierung ist als Modernisierungstatbestand angelegt; Modernisierungsmieterhöhungen sind unter Bedingungen möglich und begrenzt. Damit existiert bereits eine Rechtslogik, die Instandhaltung, Modernisierung und Mieterinteressen austariert. Das Gebäudeenergiegesetz ordnet Energieeffizienz, Energieausweise, Heizsysteme und erneuerbare Wärme.

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz verknüpft die Kostenlast für fossile Heizenergie mit der Emissionsintensität des Gebäudes. Die europäische Gebäuderichtlinie EPBD setzt einen langfristigen Pfad zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands, zu Energieausweisen, Renovierungspässen und Mindeststandards.

Kommunale Instrumente wie Zweckentfremdungsverbote, Milieuschutz, Bauleitplanung, Erhaltungssatzungen, Grundsteuer C und Förderprogramme zeigen, dass Wohnwirkung bereits politisch adressiert wird. Die Wirkungsökonomie verbindet diese Fragmente in eine gemeinsame Rückkopplungslogik.