Vergesellschaftung in Berlin: Was sie verändert - und was nicht

Die Linke will nach der Berliner Wahl rund 220.000 Wohnungen großer Immobilienunternehmen vergesellschaften. Das kann Eigentums-, Macht- und Mietstrukturen verändern. Eine zusätzliche Wohnung entsteht dadurch zunächst nicht. Wirkungsökonomisch ist deshalb eine andere Frage entscheidend: Welches Instrument verändert welchen Zustand?

Berlin hat gewählt. Die Linke wurde bei der Abgeordnetenhauswahl am 20. September 2026 mit 25,7 Prozent stärkste Kraft. Ein zentrales Thema ihres Wahlkampfs war der Wohnungsmarkt. Spitzenkandidatin Elif Eralp hält daran fest, rund 220.000 Wohnungen großer Immobilienunternehmen in eine gemeinwirtschaftliche Anstalt öffentlichen Rechts zu überführen.

Das knüpft an den Volksentscheid von 2021 an. Damals stimmten 57,6 Prozent der Teilnehmenden dafür. Allerdings wurde damals nicht unmittelbar eine einzige Wohnung enteignet oder vergesellschaftet. Abgestimmt wurde über einen Beschluss zur Erarbeitung eines Gesetzentwurfs.

Schon dieser Unterschied ist wichtig.

Denn in der Wohnungsdebatte werden häufig vier Dinge vermischt: politische Absicht, Instrument, unmittelbarer Output und tatsächliche Wirkung.

Und genau dort beginnt die Wirkungsökonomie.

Was Die Linke tatsächlich plant

Elif Eralp beschreibt das Modell inzwischen ziemlich konkret: Rund 220.000 Wohnungen großer Immobilienkonzerne sollen in eine Anstalt öffentlichen Rechts überführt werden. Die Entschädigung soll nach ihrem Modell unterhalb spekulativer Marktwerte liegen. Finanziert werden soll sie über langfristige verzinste Anleihen der neuen Anstalt. Zins und Tilgung sollen aus den laufenden Mieteinnahmen getragen werden.

Eralp argumentiert, dass dadurch Ausschüttungen an Anteilseigner entfallen und mehr Geld für Instandhaltung, Verwaltung und eine soziale Mietpolitik zur Verfügung stehe.

Entscheidend ist aber ein anderer Satz in ihrer Antwort: Neue Wohnungen sollen ausdrücklich mit einem anderen Instrument geschaffen werden.

Die Linke will den landeseigenen Wohnungsunternehmen dafür jährlich 1,6 Milliarden Euro Eigenkapital zuführen. Damit sollen nach ihrem Konzept 7.500 dauerhaft bezahlbare Wohnungen pro Jahr entstehen.

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Die Vergesellschaftung soll den Bestand verändern.

Das Neubauprogramm soll die Menge verändern.

Man sollte beides deshalb auch nicht miteinander verrechnen.

220.000 Wohnungen bleiben zunächst 220.000 Wohnungen

Nehmen wir das ganz nüchtern.

Vor der Vergesellschaftung gibt es eine Wohnung in Berlin.

Nach der Vergesellschaftung gibt es dieselbe Wohnung in Berlin.

Geändert hat sich ihr Eigentümer.

Das kann sehr relevant sein. Ein anderer Eigentümer kann andere Mieten verlangen, Gewinne anders verwenden, anders sanieren, Mieter stärker beteiligen oder Wohnungen dauerhaft dem spekulativen Handel entziehen.

Aber aus einer Wohnung werden dadurch nicht zwei.

Wenn 220.000 Wohnungen von privaten Unternehmen auf eine öffentliche Anstalt übertragen werden, besitzt Berlin danach nicht 220.001 Wohnungen.

Der unmittelbare Mengeneffekt des Eigentumswechsels beträgt deshalb null.

Das ist keine ideologische Aussage. Es ist schlicht die Wirkungslogik des Instruments.

Wer Wohnraummangel bekämpfen will, braucht zusätzlich Maßnahmen, die tatsächlich zusätzliche nutzbare Wohnungen erzeugen: Neubau, Aufstockung, Nachverdichtung, Aktivierung geeigneten Leerstands oder die Umwandlung geeigneter Gewerbe- und Nichtwohngebäude.

Die Wirkungsökonomie bewertet beispielsweise die Umnutzung bestehender Gebäude gerade deshalb als interessant, weil daraus Nettoadditionalität entstehen kann: zusätzlicher Wohnraum bei potenziell geringerem Flächenverbrauch und weniger grauen Emissionen. Aber auch hier reicht die Zahl neuer Wohnungen allein nicht. Sie müssen nutzbar, bezahlbar und sinnvoll gelegen sein.

Und saniert ist danach ebenfalls noch nichts

Ähnlich ist es bei der Sanierung.

Ein Eigentümerwechsel tauscht keinen Heizkessel aus. Er dämmt keine Fassade. Er beseitigt keinen Schimmel und macht keine Wohnung barrierefrei.

Natürlich kann eine gemeinwirtschaftliche Eigentümerstruktur anschließend anders investieren.

Aber das ist eine zweite Wirkungskette, die erst noch eintreten muss.

Das Finanzierungsmodell der Linken macht diesen Punkt besonders interessant. Die neue Anstalt soll ihre Entschädigungsanleihen aus den Mieteinnahmen bedienen. Aus denselben Einnahmen sollen Verwaltung, Instandhaltung und weitere Aufgaben finanziert werden.

Die entscheidende Rechnung lautet deshalb nicht:

Private Rendite weg = Geld übrig.

Sondern ungefähr:

Mieteinnahmen - Betrieb - Instandhaltung - Modernisierung - Zins und Tilgung - Rücklagen = tatsächlicher Spielraum.

Bei einem privaten börsennotierten Unternehmen kommen Ausschüttungs- und Renditeerwartungen hinzu. Bei einer kreditfinanzierten Vergesellschaftung dagegen Finanzierungskosten.

Was am Ende für Mietsenkung und Sanierung übrig bleibt, hängt deshalb unter anderem von Entschädigungshöhe, Zins, Laufzeit, Zustand der Gebäude und Investitionsbedarf ab.

Das muss gerechnet und anschließend gemessen werden.

Schreckt die Debatte Investoren ab?

Hier wird es interessanter, weil es inzwischen empirische Daten gibt.

Das ifo Institut hat 2026 rund 2,3 Millionen Mietangebote, 1,1 Millionen Kaufangebote in den 14 größten deutschen Städten sowie Bautätigkeit und einen aus 230 Zeitungen konstruierten Index wohnungspolitischer Unsicherheit ausgewertet.

Das Ergebnis: Mietendeckel, die fortdauernde Enteignungsdebatte und die damit verbundene regulatorische Unsicherheit gingen in Berlin mit geringerer Neubau- und Sanierungstätigkeit einher. Besonders große Wohnungsunternehmen reduzierten ihre Aktivität.

Das ist mehr als das übliche Schlagwort „Investoren werden abgeschreckt“.

Aber auch hier sollte man nicht mehr behaupten, als die Untersuchung hergibt.

Die Studie untersucht ein Bündel aus Mietendeckel, Enteignungsdebatte und regulatorischer Unsicherheit. Daraus folgt nicht automatisch, dass jede Form von Vergesellschaftung für sich genommen Investitionen in gleichem Umfang reduziert.

Der relevante Wirkmechanismus ist breiter:

Je unsicherer Unternehmen über künftige Eigentumsrechte, Mieterträge und regulatorische Bedingungen sind, desto anders bewerten sie langfristige Investitionen.

Das betrifft Neubau ebenso wie energetische Sanierungen.

Und genau deshalb ist eine berechenbare Wohnungspolitik selbst ein Wirkungsfaktor.

„Aber für Straßen wird doch auch enteignet“

Ja.

Deutschland kennt Enteignungen.

Das Grundgesetz erlaubt sie ausdrücklich.

Artikel 14 Absatz 3 erlaubt Enteignungen zum Wohle der Allgemeinheit gegen eine gesetzlich geregelte Entschädigung. Artikel 15 enthält daneben ausdrücklich die Möglichkeit, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen.

Damit ist aber noch nicht gesagt, dass jede Enteignung ökonomisch dieselbe Funktion erfüllt.

Beim Bundesfernstraßenbau ist die Regel sehr konkret. § 19 Bundesfernstraßengesetz erlaubt eine Enteignung nur, soweit sie zur Unterhaltung oder zur Ausführung eines genehmigten beziehungsweise planfestgestellten Bauvorhabens notwendig ist.

Das Grundstück ist dort Mittel für einen konkreten physischen Output: Die Straße, Brücke oder sonstige Infrastruktur soll überhaupt gebaut werden können.

Bei der Vergesellschaftung bestehender Wohnungen ist der unmittelbare Vorgang ein anderer.

Die Wohnung existiert vorher.

Die Wohnung existiert nachher.

Geändert werden Eigentum, Governance und Verfügungsrechte.

Der Straßenvergleich beantwortet deshalb die Frage:

Darf unser Rechtsstaat grundsätzlich enteignen?

Ja.

Er beantwortet aber nicht die andere Frage:

Welche Wirkung erzielt die Vergesellschaftung von 220.000 bestehenden Wohnungen auf Wohnraummangel, Mieten, Sanierung und Investitionen?

Das ist eine völlig andere Prüfung.

Die Wirkungsökonomie stellt deshalb die Eigentumsfrage anders

Die Wirkungsökonomie beginnt weder mit:

Privat ist gut.

noch mit:

Öffentlich ist gut.

Sie beginnt mit:

Was passiert mit der Wohnung, den Menschen darin, dem Gebäude und dem Quartier?

Wohnen ist dabei nicht nur Ware und nicht nur Daseinsvorsorge. Es ist Gesundheitsraum, Sicherheitsraum, Klimaraum, Teilhaberaum und ein Teil gesellschaftlicher Stabilität. Deshalb gehören Bezahlbarkeit, Warmmiete, Energieverbrauch, Sanierungswirkung, Barrierefreiheit, Verdrängung und Quartiersqualität zusammen.

Ein privater Vermieter, der dauerhaft bezahlbar vermietet, saniert, Energieverbrauch senkt, keine Menschen verdrängt und ein stabiles Quartier unterstützt, erzeugt positive Wohnwirkung.

Eine öffentliche Gesellschaft, die Gebäude verfallen lässt, schlecht saniert oder dauerhaft zu wenig baut, wird nicht dadurch wirkungsvoll, dass sie dem Staat gehört.

Eigentumsform ist ein Mechanismus.

Wirkung ist das Ergebnis.

Was die Wirkungsökonomie stattdessen steuert

Der WIX-Wohn macht diese Logik bereits messbar. In der Modellfassung gehen Klima und Energie mit 35 Prozent, Mietfairness mit 40 Prozent und der Sozialraum mit 25 Prozent ein. Gleichzeitig gelten nicht kompensierbare rote Linien, etwa extreme Mietbelastung, gesundheitsgefährdender Schimmel, aktive Verdrängung oder extreme Energiearmut.

Das verändert die wohnungspolitische Logik grundlegend:

Die veröffentlichten Wohnkonzepte der Wirkungsökonomie verbinden deshalb Mietrecht, Bodenpolitik, Sanierungsförderung, Warmmietenneutralität, Leerstandsregeln, Grundsteuer C, Zweckentfremdungsrecht und kommunale Wohnwirkungspolitik miteinander.

Das Kapital verschwindet dabei nicht aus dem System.

Es bekommt einen anderen Kompass.

Im Finanzmodell der Wirkungsökonomie soll Kapital mit positiver Netto-Wirkung günstigeren Zugang zu Finanzierung und Fonds erhalten, während Kapital mit negativen Systemwirkungen stärker mit den verursachten Rückkopplungskosten konfrontiert wird.

Damit wäre nicht mehr entscheidend, ob hinter einem Wohnprojekt ein privates Unternehmen, eine Genossenschaft, eine kommunale Gesellschaft oder eine andere Trägerform steht.

Entscheidend wäre, was herauskommt.

Auch Vergesellschaftung müsste durch diesen Test

Das bedeutet nicht, dass eine Vergesellschaftung wirkungslos sein muss.

Sie könnte beispielsweise die Verwendung von Überschüssen verändern, Mieterinnen und Mietern größere Mitwirkungsrechte geben, Bestände dauerhaft einer bestimmten Bewirtschaftungslogik entziehen oder die Entwicklung von Bestandsmieten beeinflussen.

Aber dann sollte genau das gemessen werden.

Nicht die Zahl der übertragenen Wohnungen als Erfolg verbuchen, sondern beispielsweise:

Wie verändert sich die Mietbelastung?

Wie viel wird tatsächlich saniert?

Wie entwickelt sich der Energieverbrauch?

Wie viele Menschen werden weniger verdrängt?

Wie verändern sich Neubau und private Investitionen außerhalb des vergesellschafteten Bestands?

Welche Finanzierungskosten entstehen?

Wie entwickeln sich Instandhaltungsrückstände?

Und entstehen insgesamt mehr bezahlbare Wohnungen?

Erst dann wird aus einer politischen Maßnahme eine überprüfbare Wirkung.