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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 1

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 2 TEIL I – PROLOG & DIAGNOSE 1. Einleitung: Wohnen zwischen Grundrecht und Marktversagen Wohnen ist mehr als ein Dach über dem Kopf. Es ist Sicherheit, Zugehörigkeit, Lebensqualität – ein Fundament für Stabilität und soziale Teilhabe. In der Verfassung ist das Recht auf angemessenen Wohnraum verankert, und doch ist dieses Grundrecht für viele Menschen längst zur Existenzfrage geworden. Die Mieten steigen, Eigentum wird unerschwinglich, während gleichzeitig Millionen Quadratmeter leer stehen oder als Anlageobjekte in Fondsportfolios schlummern. Das Paradox ist offensichtlich: Wir haben kein Mangelproblem, sondern ein Wirkungsproblem. Über Jahrzehnte wurde Wohnen wie jede andere Ware behandelt – bewertet nach Kapital, Rendite und kurzfristigem Ertrag. Wohnungen wurden zu Spekulationsgütern, Boden zu einem Renditevehikel. Was ursprünglich der Daseinsvorsorge diente, wurde zu einem der wichtigsten Anlagefelder globaler Finanzmärkte. Der Preis eines Hauses oder einer Wohnung orientiert sich längst nicht mehr an seiner sozialen oder ökologischen Wirkung, sondern an seiner Verwertbarkeit im Kapitalstrom. Das Ergebnis: ein Markt, der sich selbst zerstört. Je stärker Kapital zur Leitgröße wird, desto weniger erfüllt der Wohnungsmarkt seine eigentliche Funktion – Menschen bezahlbaren und gesunden Wohnraum zu bieten. Gleichzeitig verschärfen sich ökologische Fehlanreize: energetisch schlechte Gebäude verursachen hohe Emissionen, sind teuer im Unterhalt und werden dennoch steuerlich gleich behandelt wie klimaneutrale Neubauten. Kapital misst nur, was sich in Geld ausdrücken lässt – nicht, was Menschen stärkt oder den Planeten schützt.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 3 Das doppelte Marktversagen 1. Sozial: Die Mietbelastungsquote vieler Haushalte überschreitet längst 40 %. Junge Familien, Alleinerziehende und Rentner:innen werden aus den Städten verdrängt. Wohnraum konzentriert sich dort, wo Kapital am profitabelsten ist – nicht dort, wo Menschen ihn brauchen. 2. Ökologisch: Der Gebäudesektor verursacht rund ein Drittel der CO₂-Emissionen. Dennoch lohnen sich energetische Sanierungen oft nicht, weil die Kosten auf Mieten umgelegt werden müssen, während fossile Heizungen weiter steuerlich begünstigt sind. Das aktuelle System erzeugt also einen Widerspruch: Wer nachhaltig baut oder fair vermietet, wird ökonomisch bestraft. Wer spekuliert, profitiert. Ein Symptom tieferer Systemfehler Dieses Marktversagen ist kein Zufall, sondern die logische Folge eines falschen Steuerungssystems. Es ist Ausdruck derselben Mechanik, die wir auch in Energie, Mobilität oder Landwirtschaft sehen: Wirkung bleibt unsichtbar, Kapital bleibt Maßstab. Was in Nachhaltigkeitsberichten als „soziale Verantwortung“ auftaucht, spiegelt sich in Preisen, Steuern oder Investitionsentscheidungen kaum wider. Förderprogramme, Mietendeckel und Subventionen sind nur Korrekturversuche – Ventile in einem System, dessen Kompass defekt ist. Bürokratie wächst dort, wo die Steuerungslogik falsch ist. Wenn der Markt Wirkung nicht abbildet, muss Politik nachsteuern: mit Mietendeckeln, Energiestandards, Sanierungspflichten und endlosen Förderrichtlinien. Jede dieser Maßnahmen bekämpft Symptome, keine Ursachen. Wohnen als Spiegel der Gesellschaft Der Wohnungsmarkt zeigt wie unter einem Brennglas, was passiert, wenn Gewinn zum Ziel und Wirkung zur Nebensache wird: • Boden wird gehortet, statt genutzt. • Gebäude werden nach Rendite saniert, nicht nach Bedarf.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 4 • Mieten steigen, obwohl reale Kosten sinken. • Gesellschaftliche Spaltung vertieft sich – zwischen Besitzenden und Mietenden, Stadt und Land, Alt und Jung. Wohnen ist damit nicht nur ein soziales, sondern auch ein demokratisches Thema. Wer sich den Wohnort nicht mehr leisten kann, verliert Teilhabe, Vertrauen und Sicherheit. Ganze Generationen erleben, dass Arbeit nicht mehr reicht, um ein Zuhause zu finanzieren – ein Riss, der den gesellschaftlichen Zusammenhalt gefährdet. Warum der Wandel unausweichlich ist Wohnen ist das perfekte Beispiel, um zu zeigen, wie die Wirkungsökonomie reale Probleme löst. Denn hier treffen alle drei Dimensionen aufeinander: Mensch, Planet und Demokratie. • Mensch: Bezahlbarkeit, Gesundheit, Lebensqualität. • Planet: Energie, Materialien, Flächenverbrauch, CO₂. • Demokratie: soziale Stabilität, Teilhabe, Vertrauen in den Staat. Wenn Wirkung statt Kapital zum Maßstab wird, verändert sich alles: Wohnungen lohnen sich, weil sie Nutzen stiften – nicht, weil sie Rendite versprechen. Steuern, Preise und Investitionen richten sich dann nach dem Beitrag eines Gebäudes zum Gemeinwohl und zur ökologischen Transformation. Die Frage lautet nicht länger: Wie viel Rendite bringt eine Wohnung? Sondern: Welche Wirkung entfaltet sie für Mensch, Planet und Demokratie? Kernaussagen: • Wohnen ist kein Marktversagen einzelner Akteure, sondern Systemversagen einer kapitalszentrierten Logik. • Bezahlbarer und nachhaltiger Wohnraum entsteht nur, wenn Wirkung zur Steuerungsgröße wird. • Der Wohnungsmarkt ist damit der ideale Ausgangspunkt, um die Wirkungsökonomie praktisch umzusetzen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 5 1.2 Vom Kapital- zum Wirkungskompass Deutschland gilt als Land der Mieter:innen – und gleichzeitig als Land der Wohnungsnot. Über 40 Prozent der Haushalte leben zur Miete, doch die Zahl bezahlbarer Wohnungen sinkt stetig. Zwischen 2010 und 2025 stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete um über 40 Prozent, während die Einkommen im gleichen Zeitraum nur um rund 25 Prozent zunahmen.¹ In den Ballungsräumen übersteigt die Mietbelastungsquote bei jedem dritten Haushalt die Grenze von 40 Prozent – jener Schwelle, ab der Wohnen als existenziell belastend gilt.² Gleichzeitig steckt der Gebäudesektor in einer ökologischen Sackgasse: Etwa 35 Prozent der deutschen CO₂-Emissionen entstehen durch Heizung, Kühlung und Stromverbrauch von Gebäuden.³ Die Sanierungsrate stagniert seit Jahren bei etwa 1 Prozent – nötig wären 3 bis 4 Prozent, um die Klimaziele zu erreichen.⁴ Fossile Heizungen werden noch immer steuerlich begünstigt, während nachhaltige Sanierungen durch Bürokratie und Kapitalverknappung ausgebremst werden. Die Folge: Kapital fließt dorthin, wo es kurzfristig rentabel ist – nicht dorthin, wo es langfristig wirkt. Das ist kein moralisches, sondern ein systemisches Problem. Denn unsere heutige Steuer- und Preislogik misst nur Geldströme, nicht gesellschaftliche oder ökologische Wirkung. Kapital als falscher Kompass Kapital ist an sich neutral – eine Ressource, die Investitionen ermöglicht. Doch was heute „wirtschaftlich“ heißt, folgt einer eindimensionalen Logik: Rendite vor Wirkung. Die Instrumente unserer Wirtschaft – Steuern, Abschreibungen, Subventionen, Förderungen – sind darauf ausgerichtet, Kapitalrendite zu optimieren. Ein Beispiel: • Ein Investor, der ein Haus energetisch saniert und die Miete stabil hält, erzielt geringere Gewinne – also eine schlechtere Rendite. • Ein anderer, der denselben Baukörper luxussaniert und die Miete verdoppelt, wird steuerlich identisch behandelt.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 6 • Das System unterscheidet nicht, welche Maßnahme mehr gesellschaftlichen Nutzen erzeugt – nur, welches Kapital schneller wächst. So wird zerstörerisches Verhalten belohnt, während verantwortungsvolles Handeln ökonomisch bestraft wird. Das ist der zentrale Konstruktionsfehler der alten Ordnung. Die unsichtbaren Kosten des Kapitalismus im Wohnungsmarkt Die wahre Bilanz eines Gebäudes endet nicht mit der Jahresabrechnung. Sie setzt sich fort in den Heizkosten, der Gesundheit der Bewohnenden, dem Energieverbrauch, der Infrastrukturbelastung, den CO₂-Emissionen, den sozialen Spannungen im Quartier. Doch all das taucht in keiner Gewinn- und Verlustrechnung auf. Diese „Externalitäten“ sind das, was die Wirkungsökonomie sichtbar machen will. Denn solange ein unsaniertes Haus mit Ölheizung dieselben Steuersätze zahlt wie ein klimaneutraler Neubau, ist der Markt blind. Und solange bezahlbarer Wohnraum steuerlich nicht besser gestellt ist als Luxusapartments, bleibt soziale Wirkung unbeachtet. Heinz von Foerster formulierte es einst prägnant: „Solange wir glauben, die Welt sei eine triviale Maschine, werden wir sie mit falschen Stellschrauben steuern.“ Genau das geschieht im Wohnungsmarkt: Wir drehen an Subventionen und Gesetzen – aber der Kompass bleibt falsch eingestellt. Der Wirkungskompass Die Wirkungsökonomie ersetzt diesen defekten Kompass durch einen neuen: Wirkung statt Kapital. Das bedeutet, dass der Wert eines Hauses oder einer Wohnung künftig nicht mehr allein vom Marktpreis abhängt, sondern vom messbaren Beitrag zu Mensch, Planet und Demokratie. • Für Vermieter:innen heißt das: Wer nachhaltig saniert, fair vermietet und Energie spart, zahlt weniger Steuer – und erzielt trotzdem Gewinn. • Für Mieter:innen heißt das: Wer energiesparend lebt oder Mieterstrom nutzt, profitiert über Bonus- oder Steuerpunkte.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 7 • Für Kommunen heißt das: Sie können Wohnungspolitik endlich an Wirkung orientieren – statt an Fördervolumen oder kurzfristigen Marktinterventionen. Der Wirkungskompass misst: • ökologisch (Energie, Emissionen, Materialien), • sozial (Bezahlbarkeit, Gesundheit, Teilhabe), • demokratisch (Transparenz, faire Vergabe, Stabilität). Damit entsteht eine neue Systemlogik: Kapital folgt der Wirkung, nicht umgekehrt. Vom Flickenteppich zur Systemklarheit Heute braucht es Dutzende Gesetze, um den Markt zu reparieren: Mietendeckel, Baukindergeld, Sanierungsförderung, Heizungsnovellen, Steuererleichterungen, CO₂-Preis. Jedes dieser Instrumente adressiert nur einen Bruchteil des Problems. Mit der Wirkungsökonomie dagegen entsteht ein kohärentes System, das Anreize automatisch richtig setzt: • Schädliches Verhalten wird unattraktiv, weil es teurer wird. • Nachhaltiges Verhalten wird belohnt, weil es sich sofort rechnet. • Bürokratie sinkt, weil das System durch Wirkung selbst reguliert. Wohnen ist damit nicht länger ein Zielkonflikt zwischen sozialer Gerechtigkeit und Klimaschutz, sondern der Ort, an dem beides zusammenkommt. Kernaussagen: • Der Wohnungsmarkt ist ein Paradebeispiel für den falschen Kompass des Kapitals. • Die Wirkungsökonomie ersetzt diesen Kompass durch messbare Wirkung auf Mensch, Planet und Demokratie. • Damit werden bezahlbare, nachhaltige Wohnungen ökonomisch attraktiv – und Spekulation verliert ihren Reiz.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 8 Quellen / Daten: 1 – Destatis, Mikrozensus 2024 – Entwicklung Nettokaltmieten 2010–2024 2 – IW Köln 2023: Mietbelastungsquote deutscher Haushalte 3 – UBA 2024: Treibhausgasinventar – Sektor Gebäude 4 – dena Gebäudereport 2023: Sanierungsrate in Deutschland

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 9 2. Status quo: Woher das Problem kommt 2.1 Spekulationslogik statt Grundbedürfnis – warum Kapital heute falsche Anreize setzt Wohnen war einst Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge. Heute ist es ein Finanzprodukt. Seit der Liberalisierung der Wohnungsmärkte in den 1990er-Jahren wurde Wohnraum zunehmend in Fonds, REITs und Zweckgesellschaften gebündelt. Immobilien wandelten sich von Gebrauchsgütern zu Anlagewerten. Während früher die Frage lautete, wie viele Menschen können hier leben?, lautet sie heute: Wie viel Rendite kann dieses Objekt in zehn Jahren abwerfen? Das hat den Charakter des Wohnens grundlegend verändert. Ein Dach über dem Kopf wurde zum Spekulationsgut – ein „Asset Class“, das gehandelt, gehebelt und versteuert wird wie jede andere Kapitalanlage. Vom Zuhause zum Portfolioelement Große Kapitalgesellschaften besitzen heute einen wachsenden Anteil des Mietwohnungsbestands in deutschen Großstädten. Sie agieren nicht aus sozialer Motivation, sondern im Auftrag von Investor:innen, deren Renditeerwartungen jährlich steigen. Das führt zu drei zentralen Verzerrungen: 1. Miete als Renditequelle statt Kostendeckung Die Miete orientiert sich nicht mehr an Bau- oder Instandhaltungskosten, sondern am maximal erzielbaren Ertrag im Marktumfeld. Je höher die Nachfrage, desto stärker wird sie abgeschöpft – unabhängig von der tatsächlichen Wirkung auf das Leben der Menschen. 2. Sanierung als Verdrängungsinstrument Energetische Sanierungen werden oft nicht umgesetzt, um CO₂ zu senken, sondern um Mieten anzuheben. Luxusmodernisierung ersetzt Wirkung durch Aufwertung; Menschen mit geringem Einkommen verlieren ihr Zuhause. 3. Boden als Spekulationsobjekt Grundstücke werden gekauft, nicht um zu bauen, sondern um Wertsteigerungen zu erzielen. Das Kapital ruht – die Wirkung bleibt null. Städte verlieren Fläche, während Baukosten steigen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 10 Das ökonomische Paradox In dieser Logik ist es rational, Wohnraum leer stehen zu lassen, wenn die Wertsteigerung größer ist als die entgangene Miete. Es ist rational, Gebäude energetisch unmodernisiert zu belassen, solange Energiepreise auf andere abgewälzt werden können. Und es ist rational, in Luxussegmente zu investieren, während bezahlbarer Wohnraum unrentabel erscheint. Rational – aber zerstörerisch. Denn jedes dieser Verhaltensmuster mag im Einzelfall ökonomisch sinnvoll sein, doch in Summe untergräbt es die Stabilität des gesamten Systems. Das Kapital folgt kurzfristigen Gewinninteressen, während die Gesellschaft die langfristigen Kosten trägt. Unsichtbare Nebenwirkungen Diese Fehlanreize bleiben unsichtbar, weil sie in keiner volkswirtschaftlichen Bilanz erscheinen: • Gesundheitskosten, etwa durch Schimmel, Kälte oder Hitze in unsanierten Gebäuden. • Klimafolgekosten, verursacht durch veraltete Heizsysteme und Energieverschwendung. • Soziale Kosten, etwa für Notunterkünfte, Pendelverkehre oder psychische Belastungen durch Wohnungsunsicherheit. • Demokratische Kosten, weil Ungleichheit Vertrauen und Zusammenhalt erodieren lässt. All diese Wirkungen existieren real, doch sie fließen in keine Rendite- oder Steuerberechnung ein. So entsteht ein Markt, der auf dem Papier funktioniert – und in der Realität scheitert. Das System der Selbstverstärkung Je stärker sich Kapital konzentriert, desto weniger funktioniert Wettbewerb. Die großen Player können Mieten diktieren, Baukosten beeinflussen,

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 11 Grundstücke horten – und politische Prozesse mitgestalten. Die Folge ist ein sich selbst verstärkender Zyklus: Kapital → Marktkonzentration → Macht → politische Einflussnahme → weitere Kapitalprivilegien. Was als „freie Marktwirtschaft“ erscheint, ist längst eine Machtwirtschaft: ein Markt ohne Maßstab, in dem Rendite den Kompass ersetzt. Die Folge: Vertrauensverlust und Systeminstabilität Menschen spüren, dass das System nicht mehr für sie arbeitet. Sie erleben steigende Mieten, stagnierende Löhne und sinkende Wohnqualität – während Gewinne in Fonds oder Holdings fließen. Diese Erfahrung erzeugt Entfremdung: gegenüber Politik, Märkten, Institutionen. Der Wohnungsmarkt wird so zum Nährboden für Populismus, Angst und soziale Spannungen. Doch das Problem ist nicht der Markt an sich – es ist der Maßstab, nach dem er gesteuert wird. Solange Kapital die einzige Bezugsgröße bleibt, wird jede politische Maßnahme nur ein temporärer Eingriff sein – keine Heilung. Kernaussagen: • Der heutige Wohnungsmarkt folgt einer Spekulationslogik, die Wirkung unsichtbar macht und falsche Anreize setzt. • Kapitalrendite ersetzt soziale und ökologische Verantwortung – mit hohen gesellschaftlichen Folgekosten. • Ohne neuen Maßstab wird jede Reform zum Flickwerk; erst Wirkung statt Kapital kann das System stabilisieren. 2.2 Die Kosten der Unterlassung: energetische Sanierung, Nebenkosten, soziale Spaltung Wenn von steigenden Mieten die Rede ist, denken viele an gierige Vermieter:innen oder steigende Baukosten. Doch die wahren Preistreiber liegen tiefer – in den Kosten der Unterlassung. Jede unterlassene Sanierung, jede verspätete Modernisierung, jedes verhinderte Klimaziel erzeugt versteckte Folgekosten, die sich nicht auf den Mietzetteln, aber in den Haushalten, im Klima und in der Gesellschaft niederschlagen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 12 Diese unsichtbaren Kosten sind das eigentliche Marktversagen – und sie wachsen jeden Tag. 1. Energetische Trägheit als Schuldenfalle Rund 70 Prozent des Gebäudebestands in Deutschland wurde vor 1978 errichtet – also vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung.¹ Diese Gebäude verbrauchen im Durchschnitt zweieinhalbmal so viel Energie wie Neubauten. Trotzdem liegt die jährliche Sanierungsrate bei nur etwa 1 Prozent – viel zu niedrig, um die Klimaziele zu erreichen.² Das bedeutet: Jedes Jahr bleiben Millionen Tonnen CO₂ unvermieden, Millionen Euro an Heizenergie verschwendet. Für die Bewohner:innen heißt das: Nebenkosten als zweite Miete. • In einem unsanierten Altbau betragen Heizkosten häufig 3 bis 5 € pro m² Wohnfläche im Monat. • In einem gut sanierten Haus dagegen nur 1 bis 1,50 €. Die Differenz summiert sich für eine 80 m²-Wohnung auf über 2.000 € pro Jahr – Geld, das nicht der Vermieter:in, sondern dem Energiesystem verloren geht. Diese Ineffizienz ist kein Naturgesetz, sondern ein Steuerungsfehler. Denn das derzeitige System macht die Unterlassung profitabel: Wer nicht saniert, spart Investitionskosten und trägt keine systemischen Sanktionen. Die Belastung landet bei den Mieter:innen – und in der Atmosphäre. 2. Nebenkosten = Klimakosten Heizöl, Gas und Strompreise spiegeln bis heute keine realen Umweltkosten wider. Fossile Energie gilt als „Grundbedarf“ und wird mit 7 Prozent Mehrwertsteuer belegt – während Strom, selbst wenn er zu 100 Prozent erneuerbar ist, mit 19 Prozent besteuert wird.³ Dieses Paradoxon zeigt: Das Steuersystem bevorzugt Zerstörung gegenüber Transformation. Die Folge ist ein Teufelskreis: • Hohe Nebenkosten machen energetische Sanierungen scheinbar unrentabel.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 13 • Fehlende Sanierungen halten Nebenkosten hoch. • Mieter:innen können sich Modernisierung nicht leisten – und bleiben in ineffizienten Gebäuden gefangen. So entstehen strukturelle Energiearmut und eine wachsende soziale Kluft: Menschen mit geringem Einkommen leben überdurchschnittlich oft in Gebäuden mit hoher Energieintensität – also in Wohnungen, die ökologisch und ökonomisch am teuersten sind. 3. Soziale Spaltung als Nebenwirkung der Kapitallogik Der energetische Zustand eines Hauses wird so zum sozialen Faktor. Arme Haushalte heizen weniger, frieren mehr und zahlen anteilig einen höheren Anteil ihres Einkommens für Energie. Reiche Haushalte wohnen in neuen, effizienten Gebäuden – und profitieren von niedrigen Nebenkosten und Wertsteigerung. Diese Ungleichheit verstärkt sich über Generationen: • Wer wenig Einkommen hat, kann nicht kaufen. • Wer mietet, finanziert über Miete und Nebenkosten die Rendite anderer. • Wer besitzt, profitiert von Wertzuwachs und steuerlichen Vorteilen. So entsteht eine doppelte Umverteilung – von unten nach oben und von Zukunft zu Gegenwart. Denn die Kosten der unterlassenen Sanierung sind nichts anderes als versteckte Schulden an die kommenden Generationen: in Form höherer Energiekosten, größerer Klimarisiken und wachsender Instabilität. 4. Gesellschaftliche und volkswirtschaftliche Folgen Die Deutsche Energie-Agentur schätzt, dass allein durch ineffiziente Gebäude jährlich rund 50 Milliarden € an Energie- und Folgekosten entstehen.⁴ Hinzu kommen gesundheitliche Schäden (Schimmel, Feinstaub, Kältebelastung), Klimafolgekosten durch höhere Emissionen sowie Bürokratiekosten für Förderprogramme, Ausnahmen und Kontrollen. Wohnen wird damit zu einem der teuersten Nicht-Handlungsfelder der Republik. Was kurzfristig Kapital spart, vernichtet langfristig Wohlstand.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 14 5. Die WÖk-Perspektive: Unterlassung sichtbar machen In der Wirkungsökonomie wäre „Unterlassung“ keine unsichtbare Größe mehr, sondern eine messbare Wirkung mit Konsequenz: • Jedes Gebäude erhält einen Wirkungsscore (–3 bis +3) für Klima, Ressourcen, Arbeit und Gesundheit. • Fehlende Sanierung oder übermäßiger Energieverbrauch senken diesen Score – und erhöhen die Steuerlast. • Umgekehrt werden Investitionen in Sanierung, Dämmung oder Mieterstromsysteme sofort steuerlich belohnt. So entstehen klare Anreize: Nicht-Handeln kostet, Handeln lohnt. Das dreht den heutigen Mechanismus um – weg von Bestrafung nachhaltiger Investitionen, hin zu Belohnung von Wirkung. Kernaussagen: • Die wahren Miettreiber sind die unterlassenen Sanierungen – ihre Kosten zahlen Mieter:innen und Klima. • Das heutige Steuersystem bevorzugt fossile Energie und macht Unterlassung profitabel. • In der Wirkungsökonomie wird Nicht-Handeln sichtbar und steuerlich unattraktiv – damit werden soziale und ökologische Ziele deckungsgleich. Quellen / Daten: 1 – Statistisches Bundesamt 2024: Gebäudebestand nach Baualtersklassen 2 – dena Gebäudereport 2023: Sanierungsrate Deutschland 3 – BMWK 2024: Energiesteuern & Mehrwertsteuerregelungen 4 – Deutsche Energie-Agentur 2023: Kosten der Energieineffizienz 2.3 Bürokratie-Flickenteppich: Mietendeckel, Förderprogramme, Einzelfalllösungen – Symptome statt Systemkorrektur Je mehr unser System versagt, desto stärker regulieren wir es. Statt die Ursache des Problems zu beheben, reparieren wir seine Folgen – mit Gesetzen, Subventionen, Ausnahmen und bürokratischen Programmen. Das Ergebnis: ein Flickenteppich aus Einzelmaßnahmen, der Verwaltung aufbläht, Planung lähmt und das Vertrauen in die Politik weiter erodieren lässt.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 15 1. Reparieren statt steuern Wenn ein System nicht nach Wirkung steuert, muss die Politik ständig korrigierend eingreifen. Genau das ist im Wohnungsmarkt geschehen: Um steigende Mieten zu bremsen, kommen Mietendeckel. Um ökologische Sanierungen zu fördern, entstehen Förderprogramme. Um soziale Härten abzufedern, wird Wohngeld aufgestockt. Jede Maßnahme für sich mag sinnvoll sein – zusammen bilden sie ein Bürokratiemonster, das Ursache und Wirkung verwechselt. Anstatt die Regeln zu ändern, die falsche Anreize erzeugen, werden Symptome verwaltet. So bleibt das System strukturell blind für das, was wirklich zählt: Wirkung. 2. Der Preis der Bürokratie Jede Ausnahme erzeugt neue Verwaltung. Jede Förderung verlangt Nachweise. Jede Subvention zieht Kontrolle nach sich. Allein im Bereich Bauen und Wohnen existieren über 1.300 Förderprogramme auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene.¹ Zielgruppen, Bedingungen und Zeiträume überschneiden sich, widersprechen sich oder schließen sich gegenseitig aus. Währenddessen verzögern Planungs- und Genehmigungsverfahren Bauprojekte um Jahre. Die Folge ist paradox: Je mehr Regeln, desto weniger Wirkung. Denn Bürokratie frisst genau jene Ressourcen, die eigentlich in Bau, Sanierung und Innovation fließen sollten. 3. Das Paradox der Förderlogik Förderprogramme sollen Verhalten lenken – doch sie tun es mit zeitlicher Verzögerung und oft mit gegenteiligem Effekt. Beispiele: • Wer eine Sanierung plant, wartet häufig auf das nächste Programm – in der Hoffnung auf bessere Konditionen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 16 • Wer investiert, wird später durch neue Richtlinien bestraft, weil alte Standards nicht mehr gelten. • Kommunen schieben Projekte auf, bis Fördertöpfe geöffnet werden. So entsteht ein Investitionsstau, der den Wohnungsbau lähmt. Innovation wird nicht gefördert, sondern verzögert. Das System belohnt nicht das gute Tun, sondern das richtige Timing. 4. Der Mietendeckel – Symbol einer hilflosen Politik Kaum ein Instrument steht sinnbildlicher für diesen Symptomreflex als der Mietendeckel. Er ist politisch populär, kurzfristig wirksam – und systemisch kontraproduktiv. Denn er greift nur an der Oberfläche: Er deckelt Preise, aber nicht Ursachen. Er macht Mieten bezahlbar, aber nicht Wohnungen verfügbar. Er zwingt Vermieter:innen zum Einfrieren, aber nicht zum Umdenken. Langfristig führt der Mietendeckel zu einem Rückgang des Angebots, zu Investitionshemmnissen und zu einer Entkopplung von Preis und Qualität. So wird das System starrer – nicht gerechter. 5. Der administrative Kreislauf Der heutige Wohnungsmarkt funktioniert nach dem Prinzip der administrativen Rückkopplung: 1. Kapitallogik erzeugt Fehlanreize. 2. Politik reagiert mit Einzeleingriffen. 3. Diese erzeugen neue Ungleichgewichte. 4. Neue Gesetze korrigieren die alten – und das System wird noch komplexer. Das ist keine Steuerung, sondern komplexe Symptombekämpfung. Anstatt Wirkung zur Grundlage zu machen, verwalten wir ihre Abwesenheit. Das führt zu einem Zustand permanenter Überforderung – bei Verwaltungen, Unternehmen und Bürger:innen gleichermaßen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 17 6. Der menschliche Faktor Für viele Mieter:innen wird diese Bürokratie zur zusätzlichen Belastung: Formulare, Anträge, Nachweise – für Wohngeld, Heizkostenzuschüsse oder Sanierungsförderung. Für Vermieter:innen werden Modernisierungen zu einem Spießrutenlauf aus Förderanträgen, Energieaudits, Berechnungen und Paragraphen. Wer nachhaltig handeln will, wird nicht belohnt, sondern gebremst. So entsteht Resignation: „Es lohnt sich ja doch nicht.“ Die eigentliche Transformation scheitert nicht an Technik oder Geld, sondern an systemischer Komplexität. 7. Warum Bürokratie kein Naturgesetz ist Bürokratie ist kein unvermeidlicher Begleiteffekt staatlicher Fürsorge – sie ist ein Symptom falscher Steuerung. Solange Steuern, Preise und Märkte Kapital als Maßstab nutzen, muss Politik immer neue Korrekturmechanismen schaffen, um soziale und ökologische Schäden auszugleichen. In der Wirkungsökonomie dagegen reguliert sich der Markt über Wirkung selbst: • Produkte und Dienstleistungen werden nach messbarer Wirkung besteuert. • Preise spiegeln reale Kosten und Nutzen wider. • Negative Wirkungen (z. B. hohe Emissionen, spekulativer Leerstand) werden automatisch teurer. Damit verschwindet der Bedarf für die meisten Einzelmaßnahmen. Was heute durch 1.300 Programme geregelt wird, kann in Zukunft durch ein einziges Prinzip ersetzt werden: Wirkung statt Kapital. Kernaussagen: • Der Wohnungsmarkt ist überreguliert, weil er falsch gesteuert wird. • Bürokratie ist keine Lösung, sondern die Folge einer kapitalszentrierten Logik. • Die Wirkungsökonomie beendet den Flickenteppich, indem sie Wirkung direkt in Preise und Steuern integriert – automatisch, transparent, effizient.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 18 Quellen / Daten: 1 – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 2024: Förderatlas Deutschland TEIL II – DAS PRINZIP WIRKUNG STATT KAPITAL (WÖk) 3.1 Leitbild Mensch – Planet – Demokratie auf Wohnen gemappt Die Wirkungsökonomie betrachtet jede gesellschaftliche Aktivität in drei Dimensionen: Mensch, Planet und Demokratie. Erst das Zusammenspiel dieser drei Ebenen bildet den Maßstab für Wohlstand – nicht Kapital, nicht Wachstum, nicht Besitz. Wohnen ist das ideale Praxisfeld, um dieses Leitbild erlebbar zu machen. Denn kaum ein anderer Bereich berührt das Leben der Menschen so unmittelbar und spiegelt zugleich die ökologischen und demokratischen Zustände einer Gesellschaft wider. Wie wir wohnen, wie wir bauen, wie wir mit Raum umgehen – das sagt mehr über unser System aus als jede wirtschaftliche Kennzahl. 1. Mensch – Wohnen als soziale Infrastruktur Wohnen ist ein Grundpfeiler sozialer Stabilität. Eine Wohnung ist nicht nur ein Raum, sondern Teil des Lebenssystems – sie bestimmt Sicherheit, Gesundheit, Nachbarschaft, Bildungschancen und Zugehörigkeit. Wenn Wohnen zur Ware wird, verliert Gesellschaft ihr Gleichgewicht. Das Wirkungsfeld Mensch fragt deshalb: • Dient der Wohnraum der Lebensqualität und sozialen Sicherheit? • Ist die Miete bezahlbar im Verhältnis zum Einkommen (Mietbelastungsquote < 30 %)? • Gewährleistet die Wohnung Gesundheit – gute Luft, Tageslicht, thermische Stabilität, Schimmelvermeidung? • Fördert die Gestaltung soziale Interaktion und Inklusion – statt Vereinzelung und Segregation?

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 19 Bezahlbarer Wohnraum ist nicht „sozialromantisch“, sondern ein Sicherheitsfaktor: Er reduziert Krankheitskosten, senkt psychische Belastung und stärkt das Vertrauen in Demokratie und Gemeinwesen. Das ist Wirkung im Kern. 2. Planet – Wohnen als Energie- und Ressourcensystem Der Gebäudesektor ist einer der größten Hebel der Transformation. Er verursacht etwa ein Drittel der nationalen Treibhausgasemissionen und verbraucht rund 40 % der Primärenergie.¹ Doch gleichzeitig bietet er enorme Potenziale: Jede Sanierung, jedes Dach, jede Fassade kann zur Energiequelle werden – durch Wärmepumpen, Photovoltaik, Mieterstrom und kreislauffähige Baustoffe. Das Wirkungsfeld Planet fragt: • Wie hoch sind Energieverbrauch und Emissionen pro m² und Jahr? • Sind die Baumaterialien ressourceneffizient, rückbaubar, schadstoffarm? • Wird der Lebenszyklus – von Errichtung bis Rückbau – kreislauffähig gedacht? • Wie trägt das Gebäude zur Klimaresilienz bei – Hitze, Wasser, Begrünung? Hier gilt: Jedes Gebäude ist entweder Teil des Problems oder Teil der Lösung. Ein Altbau mit Ölheizung und 250 kWh/m²a Verbrauch wirkt destruktiv (–2 bis –3). Ein Plusenergie-Haus mit Holz-Hybridkonstruktion, PV und Recyclingquote > 50 % wirkt transformativ (+2 bis +3). Die Steuerung nach Wirkung macht diese Unterschiede sichtbar – und wirtschaftlich relevant. 3. Demokratie – Wohnen als Vertrauens- und Teilhabesystem Wohnen ist auch ein demokratisches Thema. Wer keinen sicheren Wohnraum hat, verliert Teilhabe und Vertrauen – in Staat, Markt und Gesellschaft. Explodierende Mieten, Zwangsräumungen oder Gentrifizierung untergraben die Legitimität politischer Systeme.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 20 Das Wirkungsfeld Demokratie fragt: • Ist Wohnraum fair verteilt und diskriminierungsfrei zugänglich? • Gibt es Transparenz über Eigentums- und Preisentwicklung? • Werden Mieter:innen in Entscheidungen einbezogen (z. B. Mieterstrom, Sanierungen, Quartiersentwicklung)? • Trägt das Wohnsystem zur gesellschaftlichen Stabilität bei – statt Spaltung und Verdrängung zu fördern? In der Wirkungsökonomie gilt: Demokratische Stabilität ist eine Wirkungskategorie. Ein Markt, der viele ausschließt, ist kein freier Markt, sondern ein verzerrter. Bezahlbarer Wohnraum stärkt Vertrauen, Nachbarschaft, Wahlbeteiligung – und damit die Resilienz der Demokratie. 4. SDG-Mapping und SDG+ Das Leitbild verknüpft sich direkt mit den UN-Nachhaltigkeitszielen: Dimension Relevante SDGs Zielbeschreibung Mensch SDG 1 (Armut), SDG 3 (Gesundheit), SDG 10 (Ungleichheit) Bezahlbarer, gesunder Wohnraum für alle Planet SDG 7 (Energie), SDG 11 (Nachhaltige Städte), SDG 13 (Klimaschutz), SDG 12 (Kreislaufwirtschaft) Klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045 Demokratie (SDG+) SDG 16 (Frieden, Gerechtigkeit, Institutionen) Wohnsystem als Teil gesellschaftlicher Stabilität und Vertrauen in Institutionen So wird deutlich: Wohnen ist kein isolierter Sektor, sondern die Schnittstelle aller zentralen Nachhaltigkeitsziele. Wer Wohnpolitik gestaltet, gestaltet Sozialpolitik, Klimapolitik und Demokratieschutz zugleich.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 21 5. Vom Leitbild zur Messung Damit das Leitbild steuerungsfähig wird, braucht es Messbarkeit. Die Wirkungsökonomie operationalisiert die drei Dimensionen in vier Kernfeldern, die für jede Immobilie erhoben werden: 1. Klima & Energie 2. Ressourcen & Kreislauf 3. Arbeit & Fairness (inkl. Bezahlbarkeit) 4. Gesundheit & Sicherheit Diese Felder bilden zusammen die Grundlage des Wirkungsscores (–3 bis +3). Sie sind im nächsten Kapitel (3.2) detailliert beschrieben. Das schwächste Feld entscheidet über die Steuerklasse – nach dem Prinzip der Reverse Merit Order. Kernaussagen: • Wohnen ist die konkrete Umsetzung des Leitbilds Mensch – Planet – Demokratie. • Sozialer, ökologischer und demokratischer Nutzen werden gleichwertig gemessen. • Das SDG-Mapping macht sichtbar, dass Wohnpolitik zugleich Klima-, Sozial- und Demokratiepolitik ist. • Diese drei Dimensionen bilden die Grundlage der vier Wirkungsfelder, die im nächsten Kapitel quantifiziert werden. Quellen / Daten: 1 – Umweltbundesamt 2024: Gebäudesektor im Treibhausgasinventar – Anteil an nationalen Emissionen 3.2 Vier Kernfelder der Reverse Merit Order für Immobilien Wirkung braucht Messbarkeit. Damit das Leitbild Mensch – Planet – Demokratie steuerungsfähig wird, zerlegt die Wirkungsökonomie jede Aktivität in vier standardisierte Kernfelder, die gemeinsam den Wirkungsscore (–3 bis +3) ergeben. Dieser Score bildet die Grundlage für Steuersätze, Preise und Förderprioritäten.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 22 Im Wohnungsmarkt heißen diese vier Felder: 1. Klima & Energie 2. Ressourcen & Kreislauf 3. Arbeit & Fairness 4. Gesundheit & Sicherheit Sie sind direkt an die SDGs und SDG+ gekoppelt und werden auf Objekt-, Quartiers- oder Portfolioebene erhoben. Das schwächste Feld bestimmt die Gesamtbewertung – nach dem Prinzip der Reverse Merit Order. 1. Klima & Energie (SDG 7, 11, 13) Dieses Feld bewertet die direkte Klimawirkung eines Gebäudes: Emissionen, Energieeffizienz, Energieträger und Eigenversorgung. Es ist der stärkste Hebel zur Dekarbonisierung und zugleich der sichtbarste Kostenfaktor für Mieter:innen. Indikator Einheit Benchmark Score-Logik Datenquelle Energieverbrauch (Endenergie) kWh/m²a <50 = +3 / >250 = –3 linear/interpoliert Energieausweis CO₂-Emissionen (direkt + indirekt) kg CO₂e/m²a <5 = +3 / >50 = –3 logarithmisch UBA/dena-Daten Anteil erneuerbarer Energien % >90 % = +3 / <10 % = –3 stufenweise Strom-/Wärmemix Mieterstrom / Eigenversorgung ja/nein ja = +2 binär Netzbetreiber Heizsystem (z. B. Wärmepumpe, Gas, Öl) Kategorie fossil = –2 / erneuerbar = +2 kategorial Energieausweis Interpretation: Ein Gebäude mit niedrigem Verbrauch, hohem EE-Anteil und Mieterstromversorgung erhält +2 bis +3 Punkte.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 23 Ein unsanierter Altbau mit Gas- oder Ölheizung fällt auf –2 bis –3. Damit wird Energieeffizienz unmittelbar steuerrelevant – nicht über Umwege wie Förderprogramme, sondern automatisch über Wirkung. 2. Ressourcen & Kreislauf (SDG 12, 15, 9) Hier zählt der Material- und Ressourcenverbrauch über den gesamten Lebenszyklus – von Bau bis Rückbau. Das Feld fördert die Kreislaufwirtschaft, vermeidet Abfall und macht Ressourceneffizienz ökonomisch attraktiv. Indikator Einheit Benchmark Score-Logik Datenquelle Recyclinganteil der Baustoffe % >50 % = +3 / <10 % = –3 linear EPD / Herstellerdaten Rückbau- & Wiederverwertbarkeit % >80 % = +3 / <30 % = –3 stufenweise Ökobilanz Flächenverbrauch pro Wohneinheit m²/Pers. <30 = +3 / >60 = –3 linear BBSR, Bauakte Wasserverbrauch / Wasserstressregion m³/m²a / % <10 / <10 % = +3 / >40 / >50 % = –3 kombiniert UBA / WRI Versiegelungsgrad / Begrünung % <40 % versiegelt = +3 / >90 % = –3 linear GIS-Daten, Kommune Interpretation: Eine Holz-Hybrid-Bauweise mit hohen Recyclinganteilen, Begrünung und Flächeneffizienz erzielt hohe Scores. Massive Neubauten mit Beton, PVC und Asphaltflächen fallen ab. Damit wird nicht die Größe, sondern die Ressourceneffizienz belohnt – Wachstum wird qualitativ, nicht quantitativ gemessen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 24 3. Arbeit & Fairness (SDG 8, 10, SDG+ 16) Wohnen ist nicht nur ein physisches, sondern auch ein soziales Gut. Dieses Feld bewertet die Fairness entlang der Mietbeziehung und der Wertschöpfungskette – von Bauarbeit bis Mietpreis. Indikator Einheit Benchmark Score-Logik Datenquelle Mietbelastungsquote (Netto-Miete/Einkommen) % <25 % = +3 / >40 % = –3 linear Mieter-/Sozialdaten Diskriminierungsfreiheit (Zugang, Herkunft, Geschlecht) Index dokumentiert = +2 / Verstoß = –3 kategorial Audit / Meldesystem Tarifbindung / Fair-Pay im Bau & Service % Beschäftigte >90 % = +3 / <50 % = –3 linear ILO / BauBG-Daten Leerstandsdauer (>6 Monate) Monate 0–3 = +3 / >12 = –3 stufenweise Kommune, Kataster Mietstabilität (5-Jahres-Trend) % <+5 % = +2 / >+20 % = –2 linear Mietspiegel Interpretation: Eine faire, bezahlbare Wohnung mit tarifkonformem Bau, ohne Diskriminierung und stabilem Mietpreis erreicht +2 bis +3. Luxussanierung mit Verdrängung oder spekulativem Leerstand erzielt –2 bis –3. So wird sozial gerechtes Verhalten ökonomisch lohnend – und ungerechtes Verhalten teuer.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 25 4. Gesundheit & Sicherheit (SDG 3, 11) Dieses Feld erfasst die Wirkung auf das physische und psychische Wohlbefinden der Bewohnenden. Es bewertet Innenraumqualität, Lärmschutz, Schadstoffe, thermische Resilienz und Sicherheit. Indikator Einheit Benchmark Score-Logik Datenquelle Raumluftqualität (CO₂, VOC, Schimmel) ppm / mg/m³ / ja/nein konform = 0 / Verstoß = –3 binär Gebäudecheck Hitzeschutz (Innenraum <26°C bei 35°C außen) % Tage <5 % = +3 / >20 % = –3 linear Simulation / Sensorik Lärmpegel (innen, Nacht) dB(A) <30 = +3 / >55 = –3 linear Umweltamt / Messung Barrierefreiheit / Aufzug / Zugang % Einheiten >90 % = +3 / <30 % = –3 stufenweise Bauakte Sicherheit (Brand, Beleuchtung, Umfeld) Index zertifiziert = +2 / Mängel = –3 Audit Kommune / Versicherung Interpretation: Gesunde, sichere und zugängliche Gebäude erhalten Bonuspunkte. Unsanierte, laute, überhitzte oder schadstoffbelastete Wohnungen verlieren Wirkung. So wird Gesundheit zur ökonomischen Größe – nicht zur nachträglichen Kostenposition. 5. Die Reverse Merit Order – Warum das schwächste Feld zählt In der klassischen Bewertung können positive Aspekte negative ausgleichen. Ein Gebäude mit guter Energiebilanz, aber sozialer Verdrängung, gilt dort als „ausgeglichen“. In der Wirkungsökonomie gilt das Gegenteil: Eine Wohnung kann kein gutes Klima kaufen, indem sie Menschen verdrängt.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 26 Das schwächste Feld bestimmt daher den Gesamtwert. So verhindert die Reverse Merit Order Greenwashing, soziale Kompensation und symbolische Nachhaltigkeit. Beispiel: Feld Score Ergebnis Klima & Energie +2 Ressourcen & Kreislauf +1 Arbeit & Fairness –2 → Gesamtwert = –2 (20 % Steuer) Gesundheit & Sicherheit +3 Das Gebäude gilt als „gesellschaftlich schädlich“, weil die Verdrängung sozialer Wirkung die positiven Umweltwirkungen überlagert. Das ist ethisch konsequent und systemisch stabil.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 27 6. Visualisierung: Das Wirkungsradar Zur Kommunikation wird jedes Gebäude als Wirkungsradar dargestellt – ein vierachsiges Diagramm mit Skala –3…+3. So erkennen Bürger:innen, Kommunen und Investoren auf einen Blick: • Wo das Gebäude stark ist (z. B. Energieeffizienz), • wo es Defizite hat (z. B. soziale Fairness), • und welche Maßnahmen nötig sind, um den Score zu verbessern. Das Radar dient zugleich als Steuer- und Kommunikationsinstrument: Grundlage für Steuerklassen, Bonusregelungen und Investitionsentscheidungen. Beispiel: Wirkungsradar einer Bestandsimmobilie vor und nach Sanierung Objekt: Mehrfamilienhaus Baujahr 1974, 12 Wohneinheiten, 900 m² Wohnfläche Standort: Mittelgroße Stadt, Norddeutschland Bewertungsebene: Gebäudeebene (nach WÖk-IDs) Ziel: Darstellung der Wirkung vor und nach einer nachhaltigen Sanierung 1. Datengrundlage und Bewertung Wirkungsfeld Indikator(en) Messwert (vor Sanierung) Messwert (nach Sanierung) Benchmark Score (vor) Score (nach) Klima & Energie Energieverbrauch (kWh/m²a) / EE-Anteil 220 / 5 % EE 60 / 95 % EE <50 = +3 / >250 = –3 –2 +2 Ressourcen & Kreislauf Recyclinganteil / Rückbauquote / Flächenverbrauch 10 % / 30 % / 45 m² pro Person 55 % / 80 % / 38 m² pro Person >50 % / >80 % / <40 m² = +3 –1 +2 Arbeit & Fairness Mietbelastungsquote / Tarifbindung / Leerstand 38 % / 60 % / 6 Monate 30 % / 100 % / 1 Monat <25 % / >90 % / <3 = +3 0 +2 Gesundheit & Sicherheit Raumluft / Lärm / Barrierefreiheit Schimmel vorhanden / 45 dB / 30 % keine Mängel / 28 dB / 90 % konform / <30 dB / >80 % = +3 –2 +3

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 28 Ergebnis (Reverse Merit Order): • Vor Sanierung: schwächstes Feld = Gesundheit (–2) → FinalScore = –2 → 20 % Wirkungssteuer • Nach Sanierung: schwächstes Feld = Klima (+2) → FinalScore = +2 → 0 % Wirkungssteuer 2. Visualisierung (Beschreibung des Radars) Das Wirkungsradar ist ein vierachsiges Diagramm mit Skala von –3 bis +3: • Vor der Sanierung: o Die Achsen „Klima“ (–2) und „Gesundheit“ (–2) liegen tief im roten Bereich. o „Ressourcen“ (–1) liegt leicht darunter, „Fairness“ (0) neutral. o Die Fläche ist verzogen, klein und asymmetrisch → geringe Gesamtsystemwirkung. • Nach der Sanierung: o Alle Achsen rücken in den grünen Bereich (+2 bis +3). o Das Radar ist symmetrisch, großflächig, zeigt Systembalance → positive Wirkung in allen Dimensionen. (Grafisch dargestellt: Polygon mit vier Achsen – Klima, Ressourcen, Fairness, Gesundheit – mit zwei überlagerten Flächen: rot = vor Sanierung, grün = nach Sanierung.)

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 29 3. Interpretation • Vorher: Das Gebäude wirkt sozial und ökologisch defizitär – hoher Energieverbrauch, gesundheitliche Risiken, mittlere Mieten. • Nachher: Die Sanierung verbessert alle vier Felder simultan: Energieverbrauch –70 %, Mietbelastung –8 Punkte, Barrierefreiheit +60 %, Ressourceneinsatz halbiert. Damit wird Wirkung mess- und sichtbar: • Steuerlast sinkt von 20 % auf 0 %. • Mieter:innen zahlen 30 % weniger Warmmiete. • CO₂-Emissionen sinken um 75 %. • Gesundheits- und Komfortindikatoren steigen deutlich.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 30 4. Ableitung: Wirkung statt Rendite Das Beispiel zeigt: Sanierung ist kein Kostenfaktor, sondern ein Wirkungsinvestment. Die Ersparnisse durch niedrigere Steuer, geringere Nebenkosten und langfristige Wertstabilität übersteigen die anfänglichen Investitionen. Während das alte System Sanierungen als Risiko sah, belohnt die Wirkungsökonomie sie als gesellschaftliche Leistung. Kernaussagen: • Das Wirkungsradar macht komplexe Zusammenhänge intuitiv sichtbar. • Jede Achse repräsentiert ein Kernfeld der Wirkung; das schwächste Feld bestimmt den Gesamtscore. • Nach der Sanierung verbessert sich das gesamte System – sozial, ökologisch und ökonomisch zugleich. 3.3 Nicht-Kompensierbarkeit: Warum ein Defizit nicht durch Positives ausgeglichen werden kann Das Prinzip der Nicht-Kompensierbarkeit ist das ethische Rückgrat der Wirkungsökonomie. Es bedeutet: Eine negative Wirkung kann nicht durch eine positive Wirkung an anderer Stelle ausgeglichen werden – sie bleibt real, solange sie existiert. Dieses Prinzip unterscheidet die Wirkungsökonomie grundlegend von bisherigen Nachhaltigkeitsansätzen, die häufig auf „Kompensation“ setzen – etwa CO₂-Ausgleich, soziale Spendenprogramme oder CSR-Berichte. Denn wo kompensiert wird, bleibt das zugrunde liegende Problem bestehen. 1. Das moralische Paradoxon der Kompensation Die klassische Wirtschaft erlaubt Tauschgeschäfte zwischen Gut und Böse. Ein Unternehmen kann Bäume pflanzen, um Emissionen zu kompensieren. Ein Investor kann Mietpreise erhöhen, solange er soziale Projekte finanziert. Ein Konzern kann Greenwashing betreiben, indem er seine destruktiven Effekte durch symbolische Nachhaltigkeitsmaßnahmen relativiert. Doch Wirkung ist nicht saldierbar. Ein zerstörtes Ökosystem bleibt zerstört, auch wenn anderswo eines erhalten

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 31 wird. Eine verdrängte Mieterin bleibt verdrängt, auch wenn eine andere subventioniert wird. Soziale und ökologische Wirkungen sind nicht additiv, sondern lokal, kausal und kontextabhängig. Die Wirkungsökonomie beendet daher das moralische Rechnen mit Schuld und Ablass. Sie ersetzt das Prinzip „Ich zerstöre hier, aber ich rette dort“ durch das Prinzip „Ich wirke hier – oder ich wirke nicht.“ 2. Systemische Begründung: Wirkung ist nicht linear In einem komplexen System wie Gesellschaft oder Klima wirken Rückkopplungen, Kipppunkte und nichtlineare Effekte. Das bedeutet: • Eine einzelne negative Wirkung kann eine ganze Kette von Instabilitäten auslösen. • Positive Wirkungen entfalten ihren Nutzen nur in stabilen Kontexten. Beispiel Wohnen: Eine luxussanierte Wohnung mag energetisch effizient (+2) sein, erzeugt aber soziale Verdrängung (–2). Diese Verdrängung führt zu längeren Pendelwegen, höherem Energieverbrauch, Verlust sozialer Stabilität und politischem Misstrauen – also zu sekundären negativen Wirkungen. Die vermeintliche „positive“ Klimawirkung wird dadurch überkompensiert – nicht in Zahlen, sondern in Realität. Wirkung lässt sich deshalb nicht addieren, sondern nur balancieren. Das schwächste Feld limitiert die Gesamtwirkung – so wie in der Physik der schwächste Punkt einer Kette deren Stabilität bestimmt. 3. Physikalische Analogie: Entropie statt Bilanz In der Thermodynamik gibt es keinen „Ausgleich“ zwischen Ordnung und Unordnung – jede Energieumwandlung erzeugt Entropie. Ein System kann lokal effizient sein, während es global an Stabilität verliert. Ähnlich verhält es sich mit gesellschaftlicher Wirkung:

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 32 Man kann nicht an einer Stelle zerstören und an anderer Stelle reparieren, ohne dass der Gesamtsystemzustand leidet. Ein Beispiel: Wenn ein Konzern tausende Tonnen CO₂ ausstößt, um anschließend Kompensationszertifikate zu kaufen, hat er die physikalische Realität nicht verändert – nur die Buchhaltung. Die Atmosphäre bilanziert nicht, sie reagiert. Ebenso reagiert Gesellschaft auf Verdrängung, Ungleichheit oder Machtmissbrauch – sie „gleicht“ nicht aus, sie eskaliert. 4. Ethische Begründung: Wirkung ist nicht käuflich Die Idee der Kompensation beruht auf einer kapitalistischen Ethik – dass alles einen Preis hat, und alles verrechenbar ist. Doch Menschenwürde, Lebensqualität, Demokratie oder ökologische Integrität sind nicht substituierbar. Man kann kein Menschenrecht aufwiegen, keine Kindheit kompensieren, keinen zerstörten Lebensraum ersetzen. Die Wirkungsökonomie führt deshalb eine neue moralische Arithmetik ein: • Wirkung ist absolut, nicht relativ. • Jede Dimension – Mensch, Planet, Demokratie – ist nicht kommensurabel mit den anderen. • Eine Gesellschaft wird nicht „nachhaltiger“, wenn sie CO₂ spart, aber Menschen entrechtet. „Wirkung ist kein Saldo, sondern ein Zustand.“ — Natalie Weber, Whitepaper 2.0 5. Praktische Anwendung: Reverse Merit Order Die Reverse Merit Order übersetzt dieses Prinzip in ökonomische Steuerung: • Das schwächste Feld entscheidet über die Steuerklasse. • Positive Felder können negative nicht aufheben, sondern nur ergänzen. Beispiel: Ein Gebäude mit +3 Klima, +2 Ressourcen, aber –2 Fairness bleibt insgesamt –2 (20 % Steuer).

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 33 Erst wenn das Defizitfeld verbessert wird, kann die Steuer sinken. Damit wird Wirkung nicht mehr belohnt, wenn sie auf Kosten anderer entsteht. Dieses Prinzip macht ethisches Handeln ökonomisch rational. Es zwingt Systeme zur Balance, statt zu Kompensation. 6. Philosophische Dimension: Von Schuld zu Verantwortung In der alten Ordnung wird Nachhaltigkeit als moralisches Schuldkonto geführt: Man emittiert, kauft sich frei, spendet, kompensiert. In der Wirkungsökonomie wird Verantwortung präventiv, nicht reaktiv gedacht. Das Ziel ist nicht, Schuld zu mildern, sondern Wirkung zu maximieren. Das erfordert Bewusstsein: Wirkung entsteht nicht durch Zahlen, sondern durch Verhalten. Ein System, das Wirkung in seine Struktur integriert, braucht keine Moral – weil es sie technisch abbildet. Kernaussagen: • Wirkung ist nicht kompensierbar – sie ist lokal, real und systemisch verankert. • Positive Wirkung kann negative Wirkung nicht neutralisieren. • Das schwächste Feld bestimmt den Systemzustand (Reverse Merit Order). • Ethisches Handeln wird damit ökonomisch messbar – nicht als Schuld, sondern als Balance. 4.1 WÖk-IDs: Indikatorenset, Einheit, Schwellen, Archetypen Wirkung ist kein Gefühl, sondern eine Messgröße. Damit die Wirkungsökonomie steuerbar wird, benötigt sie ein einheitliches, digitales und überprüfbares Indikatorensystem: die WÖk-IDs. Jede WÖk-ID ist ein standardisierter Wirkungspunkt, der eindeutig einer Wirkungseinheit (z. B. Produkt, Gebäude, Organisation, Politikfeld) zugeordnet ist. Sie verbindet Daten, Normen und Schwellenwerte mit den vier Kernfeldern der Wirkung und macht damit Wirkung quantifizierbar, vergleichbar und steuerbar. 1. Definition

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 34 WÖk-ID (Wirkungsökonomie-Indikator) = eine eindeutig definierte Messgröße zur Bewertung der Wirkung auf Mensch, Planet oder Demokratie → bestehend aus: Komponente Beschreibung WÖk-ID-Nummer eindeutige Kennung (z. B. WÖK-H1-01 für „Energieverbrauch Gebäude“) Feldzuordnung Klima & Energie / Ressourcen & Kreislauf / Arbeit & Fairness / Gesundheit & Sicherheit Einheit physikalische oder soziale Maßeinheit (kWh/m²a, %, Indexwert etc.) Richtung low-is-better oder high-is-better (Archetyp) Schwellenwerte definieren Score (–3 … +3) durch Interpolation oder Schwellenfunktion Datenquelle primäre Quelle (z. B. Energieausweis, Mietspiegel, GRI-Standard, CSRD-Bericht) Verknüpfung Zuordnung zu SDGs, ESRS, GRI, NACE-Code, ggf. ISO-Norm Auditierbarkeit Prüfmethode (automatisiert, Stichprobe, Auditpflicht, KI-Validierung) 2. Aufbau und Logik der WÖk-ID-Matrix Die Matrix ist modular aufgebaut und umfasst aktuell (Stand 2025) 622 Indikatoren, geordnet nach Wirkungsebene und NACE-Sektor. Für das Handlungsfeld Wohnen sind derzeit rund 80 WÖk-IDs aktiv, davon: • 22 in Klima & Energie • 19 in Ressourcen & Kreislauf • 23 in Arbeit & Fairness • 16 in Gesundheit & Sicherheit Jede WÖk-ID kann als digitaler „Wirkungsbaustein“ in ein Objekt (z. B. Gebäude) oder eine Lieferkette eingebettet werden. Das ermöglicht vollständige digitale Nachvollziehbarkeit entlang der

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 35 Wertschöpfungskette und erlaubt Steuer-, Bericht- und Ratingzwecke auf derselben Datenbasis. 3. Archetypen: „Low-is-better“ und „High-is-better“ Da Wirkung unterschiedliche Richtungen haben kann, unterscheidet die WÖk-Systematik zwei Archetypen: Archetyp Bedeutung Beispiel Bewertungslogik Low-is-better (LIB) Geringere Werte bedeuten höhere Wirkung Energieverbrauch, Emissionen, Mietbelastungsquote lineare oder logarithmische Abwertung bei höheren Werten High-is-better (HIB) Höhere Werte bedeuten höhere Wirkung Recyclingquote, Mieterstromanteil, Tarifbindung lineare Aufwertung bei höheren Werten Die Funktion der Archetypen ist, Vergleichbarkeit über Disziplinen hinweg herzustellen. Ob CO₂, Fairness oder Gesundheit – jedes Feld kann numerisch in denselben Wirkungsscore (–3 … +3) überführt werden. 4. Schwellenwerte und Scoring-Funktion Die Scoring-Funktion übersetzt Messwerte in die siebenstufige Skala. Diese kann linear, stufenweise oder logarithmisch verlaufen – abhängig von der Systemdynamik des Indikators. Score Bedeutung relative Wirkung Farbe (Radar) +3 transformativ sehr stark positiv dunkelgrün +2 stark positiv strukturell förderlich grün +1 leicht positiv tendenziell förderlich hellgrün 0 neutral keine Wirkung grau –1 leicht negativ tendenziell schädlich hellrot –2 stark negativ strukturell schädlich rot –3 destruktiv systemisch gefährdend dunkelrot

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 36 Beispiel: WÖk-H1-01 „Endenergieverbrauch Wohngebäude (kWh/m²a, LIB)“ → Schwellen: • < 50 = +3 • 50 – 100 = +2 • 100 – 150 = +1 • 150 – 200 = 0 • 200 – 250 = –1 • 250 – 300 = –2 • 300 = –3 5. Verbindung zu bestehenden Standards Die WÖk-IDs sind kompatibel mit bestehenden Nachhaltigkeits- und Berichtssystemen: System Verknüpfung Zweck SDGs / SDG+ thematische Zuordnung (z. B. SDG 11 = Nachhaltige Städte) normative Orientierung EU-Taxonomie / CSRD / ESRS Datenkompatibilität regulatorische Anschlussfähigkeit GRI-Standards Mapping von GRI-Indikatoren (z. B. GRI 302-1: Energieverbrauch) Berichtsüberleitung NACE-Codes sektorale Zuordnung Steuer- und Unternehmensklassifikation ISO / DIN / DGNB / QNG technische Normen und Messmethoden Auditierbarkeit Dadurch ist das System international anschlussfähig, national implementierbar und kommunal auswertbar – ohne Parallelstrukturen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 37 6. Digitale Integration & Automatisierung Jede WÖk-ID ist digital erfassbar, automatisierbar und revisionssicher. Daten können aus: • Energieausweisen, • Messsystemen (Smart Meter, Sensorik), • öffentlichen Registern (BBSR, GEG-Datenbank), • Unternehmensberichten (CSRD, ESG-Systeme) über standardisierte Schnittstellen (XBRL, API, CSV-Mapping) eingelesen werden. Die digitale Auditfähigkeit erlaubt maschinelle Validierung: • automatische Score-Berechnung, • Vorsteuer-Überprüfung (Lieferkette), • Plausibilitätskontrolle durch KI-gestützte Datenabgleiche. Damit wird Wirkung erstmals objektiv überprüfbar – unabhängig von Eigenangaben oder PR-Narrativen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 38 7. Archetypen-Register (Auszug) Feld Archetyp Beispiel-ID Einheit Richtung Schwellenbasis Klima & Energie LIB WÖK-H1-01 – Endenergieverbrauch kWh/m²a Low-is-better GEG-Standard + UBA-Daten Klima & Energie HIB WÖK-H1-05 – EE-Anteil % High-is-better EU-Taxonomie Ressourcen & Kreislauf HIB WÖK-H2-03 – Recyclinganteil Baustoffe % High-is-better DGNB / QNG Arbeit & Fairness LIB WÖK-H3-02 – Mietbelastungsquote % Low-is-better BBSR-Daten Gesundheit & Sicherheit LIB WÖK-H4-01 – Lärmpegel Nacht dB(A) Low-is-better WHO-Normen Gesundheit & Sicherheit HIB WÖK-H4-04 – Barrierefreiheit % Einheiten High-is-better DIN 18040 8. Auditierbarkeit und Transparenz Jede WÖk-ID besitzt einen Audit-Status: • A1: Automatisch validierbar (z. B. Energieverbrauch, Fläche, Emissionen) • A2: Stichprobenpflichtig (z. B. Fairnessindikatoren, Mietbelastung) • A3: Extern auditpflichtig (z. B. Gesundheitsindikatoren, Diskriminierungsfreiheit) Das erhöht Vertrauen und senkt Manipulationsrisiken. Auditberichte fließen in die jährliche Überprüfung durch den Wirkungsrat ein.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 39 9. Warum das wichtig ist Ohne Indikatoren bleibt Wirkung subjektiv. Mit WÖk-IDs wird sie wissenschaftlich, operational und steuerfähig: • Politik erhält Messgrößen statt Meinungen. • Verwaltung reduziert Bürokratie durch Datenautomatik. • Unternehmen können Wirkung objektiv ausweisen. • Bürger:innen können nachvollziehen, was ihr Wohnraum bewirkt. Die WÖk-IDs sind damit das, was Konten im Finanzsystem sind: der Datenträger des neuen Wirtschaftsparadigmas. Kernaussagen: • WÖk-IDs standardisieren Wirkung – messbar, digital, auditierbar. • Jede ID ist einer Wirkungseinheit, einem Archetyp und einem Schwellenwert zugeordnet. • Das System ist kompatibel mit SDGs, CSRD, GRI und NACE-Codes. • WÖk-IDs bilden die technische Grundlage für Steuer, Audit und Rating in der Wirkungsökonomie. 4.2 Produkt-/Objekt-Scorecard vs. Portfolio-Scorecard (Haus, Quartier, Bestand) Die WÖk-IDs bilden die Atome der Messung – doch erst durch ihre strukturierte Zusammenführung entstehen die Moleküle der Steuerung: die Wirkungs-Scorecards. Sie sind das zentrale Werkzeug der Wirkungsökonomie zur Bewertung, Vergleichbarkeit und automatisierten Steuerberechnung. 1. Zweck der Scorecard Die Scorecard verdichtet alle WÖk-IDs einer Einheit (z. B. Gebäude, Quartier, Wohnungsbestand) zu einem Gesamtscore (–3 … +3). Sie dient drei Zwecken: 1. Transparenz – Wirkung wird sichtbar, verständlich und kommunizierbar. 2. Steuerlogik – Score bestimmt Steuerklasse / Bonus.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 40 3. Management-Instrument – gezielte Steuerung von Sanierungen, Investitionen und Sozialmaßnahmen. Scorecards sind damit zugleich Reporting-Tool, Controlling-Instrument und Steuergrundlage. 2. Ebenen der Scorecard-Anwendung Ebene Einheit Ziel Datenbasis Adressat Objekt-Scorecard einzelnes Gebäude / Produkt Steuer & Audit auf Objektebene WÖk-IDs (ca. 40–80 pro Objekt) Vermieter:in / Bauherr:in Quartiers-Scorecard Gruppe von Gebäuden + Infrastruktur systemische Wirkung (Strom, Wärme, Mobilität, Soziales) WÖk-IDs + Zusatzindikatoren (Netze, Gemeinschaft) Kommune / Wohnungsbaugesellschaft Portfolio-Scorecard gesamter Bestand eines Eigentümers strategische Steuerung & Reporting (CSRD/ESG) aggregierte Objekt-Scores Unternehmen / Konzern / Fonds Die Struktur folgt damit einer vertikalen Integrationslogik: Wirkung skaliert von der einzelnen Wohnung bis zur Volkswirtschaft – auf derselben Datenbasis.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 41 3. Die Objekt-Scorecard (Haus-Ebene) Die Objekt-Scorecard ist die Basis der Wirkungsbesteuerung (WUStG). Sie zeigt für jedes Gebäude den aktuellen Status + Trendentwicklung: Feld WÖk-IDs (typisch) Gewichtung (%) Score (–3 … +3) Gewichteter Beitrag Klima & Energie Endenergieverbrauch, EE-Anteil, Heizsystem 35 % +2 +0,7 Ressourcen & Kreislauf Recyclingquote, Rückbau, Fläche pro Person 20 % +1 +0,2 Arbeit & Fairness Mietbelastung, Leerstand, Tarifbindung 25 % +2 +0,5 Gesundheit & Sicherheit Raumluft, Lärm, Barrierefreiheit 20 % +3 +0,6 Gesamtscore (arithm. Mittel) 100 % +2,0 FinalScore = +2 → Steuerklasse 0 % Wirkungstransformativ – steuerbefreit, bonusfähig. Die Objekt-Scorecard ist digitalisiert, auditierbar und direkt mit der Steuerverwaltung verknüpft. Sie bildet die Grundlage für: • jährliche Wirkungssteuer / Bonus, • Energie- und Sozialberichte, • Förderzugänge (automatische Bonus-Freischaltung bei ≥ +2). 4. Die Quartiers-Scorecard Wohnraum wirkt nie isoliert. Straßen, Energieversorgung, Abfall, Wasser, Grünflächen und soziale Infrastruktur bilden ein System. Deshalb bewertet die Quartiers-Scorecard nicht nur Gebäude, sondern auch Netz-, Verbund- und Gemeinschaftswirkungen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 42 Beispielhafte Zusatz-IDs: • Anteil erneuerbarer Energie im Quartier (EE-Netz) • Abwärmenutzung / Kopplungsgrad • soziale Durchmischung / Segregationsindex • Anteil gemeinschaftlicher Flächen • Grünflächenanteil / Versickerungsfähigkeit Ziel: Synergien sichtbar machen, die auf Gebäudeebene nicht abbildbar sind. So kann ein einzelnes Haus neutral (0) sein, ein Quartier aber positiv wirken (+1 … +3) – z. B. durch Mieterstromnetz, Carsharing, oder gemeinschaftliche Pflege von Grünflächen. Die Quartiers-Scorecard wird kommunal geführt und ist Basis für SDG-Haushalte und städtische Berichtssysteme. 5. Die Portfolio-Scorecard Auf Unternehmens- oder Fonds-Ebene aggregiert die Portfolio-Scorecard die Wirkung mehrerer Objekte. Sie ermöglicht: • ESG-Reporting nach CSRD / ESRS, • Rating durch Wirkungs-Agenturen, • strategische Investitionsentscheidungen, • steuerliche Jahresauswertung (Wirkungsbilanz). Aggregation: • Gewichtung nach Wohnfläche, Bewohnerzahl oder Investitionsvolumen. • Jährliche Aktualisierung über automatisierte Datenfeeds.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 43 Beispiel: Portfolio (Bestand = 100 Objekte) Ø Score Anteil Klasse ≥ +1 Anteil Klasse ≤ –1 Ø Steuersatz 2024 (Basisjahr) +0,2 18 % 42 % 11 % 2027 (Ziel nach Sanierung) +1,4 68 % 5 % 4 % → Steuerlast sinkt um 7 Prozentpunkte = jährliche Ersparnis ca. 5,3 Mio €. Gleichzeitig steigt die objektive Wirkung auf Mensch, Planet und Demokratie. 6. Bonus- und Malus-System Scorecards bilden die Basis für automatische Steuersätze nach WUStG: Scorebereich Steuerklasse Anreizwirkung +3 / +2 0 % Bonusfähig (steuerfrei + Förderzugang) +1 5 % leicht positiv – geringe Steuer 0 10 % neutral –1 15 % leichte Malussteuer –2 / –3 20 – 25 % destruktiv – hohe Steuerbelastung Diese Logik ersetzt Subventionen, Förderprogramme und Ausnahmen durch ein einheitliches, transparente Steuerungssystem. Wirkung wird belohnt, Nicht-Wirkung wird besteuert.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 44 7. Visualisierung: Scorecard-Dashboard Digitale Dashboards zeigen alle Wirkungsfelder auf einen Blick: • Radar: zeigt Balance der vier Kernfelder. • Ampel: zeigt Steuerklasse (0 – 25 %). • Trendlinie: zeigt Entwicklung des Scores über die Jahre. • Vorsteuer-Pfad: zeigt Lieferkettenwirkung (Vorleistungen nach WUStG). Diese Visualisierungen ermöglichen Echtzeit-Management und öffentliche Transparenz – z. B. über kommunale Wirkungsportale oder ESG-Dashboards.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 45 8. Methodische Gleichstellung Jede Scorecard basiert auf denselben Regeln: • Gleiche WÖk-IDs, gleiche Bewertungslogik. • Gleiche Skala (–3 … +3). • Automatische Skalierbarkeit über Daten-APIs. So können Einzeldaten aus Gebäuden, Quartieren und Unternehmen direkt zusammengeführt werden – bis hin zur volkswirtschaftlichen Gesamtwirkung („WÖk-Index Deutschland“). Kernaussagen: • Scorecards übersetzen Wirkung aus Einzeldaten in Steuerbarkeit. • Objekt-, Quartiers- und Portfolio-Ebenen bilden ein geschlossenes System vom Gebäude bis zur Volkswirtschaft. • Steuersätze, Bonussysteme und Transparenz basieren auf derselben Skala und Logik. • Damit wird Wohnen zum technisch steuerbaren Beispiel für Wirkung statt Kapital. 4.3 Datenquellen: Energieausweis, Verbrauchsdaten, Bauteilkataloge, CSRD-Bezug Die Wirkungsökonomie nutzt keine neuen Datenwelten, sondern ordnet bestehende Daten nach Wirkung. Sie verbindet öffentliche Register, Unternehmensberichte und technische Messsysteme zu einem einheitlichen Wirkungsdatenraum, in dem jede Zahl eine Bedeutung für Mensch, Planet und Demokratie erhält. 1. Prinzip: „Data Re-Use by Design“ Anstatt neue Bürokratien zu schaffen, nutzt die WÖk vorhandene Datenquellen mehrfach – für Steuern, Nachhaltigkeitsberichte, kommunale Planung und Wirkungskontrolle. Jede einmal erfasste Zahl kann gleichzeitig dienen als: • technische Planungsgröße (Bau- oder Energieplanung), • Nachhaltigkeitskennzahl (ESG/CSRD), • steuerliche Wirkungseinheit (WUStG), • politisches Monitoring-Element (SDG-Bericht).

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 46 So wird Bürokratie zu Intelligenz: weniger Formulare, mehr Wirkung. 2. Kernquellen nach Wirkungsebene Wirkungsebene Primäre Datenquellen Verantwortliche Stelle Aktualisierungs-rhythmus Klima & Energie Energieausweis (GEG), Smart-Meter-Daten, Energieverbrauch (EVU), Heizungs-Check Eigentümer:in / Energieversorger jährlich Ressourcen & Kreislauf Bauteilkataloge, Ökobilanzen (EPD), Rückbau-Nachweise, Flächendaten (GIS) Architekt:in / Bauamt bei Bau / Sanierung Arbeit & Fairness Mietspiegel, Mietverträge, Arbeits- & Tarifnachweise, Leerstands-Register Vermieter:in / Kommunalverwaltung jährlich Gesundheit & Sicherheit Gebäudebewertung (Barrierefreiheit, Schimmel, Lärm), Umwelt- & Gesundheitsämter Kommune / Auditstelle alle 2–3 Jahre Lieferkette / Vorsteuer ESG-Berichte der Lieferanten (CSRD / ESRS E1–E5), ZÜRS-Zertifikate Lieferant / Hersteller jährlich Diese Quellen bilden die Grundlage für jede Objekt-, Quartiers- und Portfolio-Scorecard. 3. Energieausweis – der erste Datenanker Der Energieausweis ist bereits heute gesetzlich vorgeschrieben und enthält zentrale WÖk-IDs: • End- und Primärenergieverbrauch (kWh/m²a) • Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, EE) • Baujahr & Effizienzklasse • CO₂-Emissionen (kg CO₂e/m²a)

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 47 Die WÖk nutzt diese Werte als Basis für Klima & Energie, erweitert sie jedoch um: • tatsächliche Verbrauchsdaten (Smart-Meter / EVU-Abrechnung) • Mieterstrom- oder PV-Anteil • Speicher- und Netz-Integration • THG-Intensität pro kWh Damit entsteht ein lebender Energieausweis, der sich jährlich aktualisiert, anstatt nach zehn Jahren zu veralten. 4. Verbrauchsdaten – vom Abrechnungswert zur Wirkung Smart Metering und digitale Strom-, Wärme- und Wasserzähler liefern hochaufgelöste Verbrauchsdaten. Sie zeigen nicht nur Verbrauch, sondern Verhalten: wann, wie und wofür Energie eingesetzt wird. Diese Daten fließen direkt in die WÖk-Scorecards: • Energieintensität (kWh/m²a) → Klima-Score • Tageslastprofil / Flexibilität → Resilienz-Score • Eigenverbrauch / Netzbezug → Mieterstrom-Score Über standardisierte Schnittstellen (XBRL, JSON-API) können sie anonymisiert an die Steuerverwaltung und den Wirkungsrat übermittelt werden. Vorteil: Echtzeit-Transparenz ohne Mehrarbeit – der Energiezähler wird zum Wirkungszähler.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 48 5. Bauteilkataloge und Materialdaten Für das Feld Ressourcen & Kreislauf werden Baustoff- und Materialdaten aus EPD-Datenbanken (Environmental Product Declarations) und Bauprodukt-Katalogen genutzt. Jedes Material erhält eine eigene WÖk-ID: • CO₂-Fußabdruck (kg CO₂e/kg) • Recyclingquote (%) • Rückbauwert (€/m³) • Schadstofffreiheit (Index) Diese Werte stammen aus: • Institut Bauen & Umwelt (IBU-EPD) • ÖKOBAUDAT (BMWSB) • DGNB / QNG-Zertifikate • Herstellerdatenblätter Über Vorsteuer-Ketten (WUStG) wird sichergestellt, dass nur Materialien mit positivem Wirkungsscore steuerlich anrechenbar sind. 6. Soziale & ökonomische Daten Für das Feld Arbeit & Fairness werden Daten aus folgenden Quellen zusammengeführt: • Kommunale Mietspiegel (BBSR, Stat. Landesämter) • Sozialdaten (Einkommensverteilung, Armutsquote) • Tarif- und Beschäftigungsdaten (BauBG, ILO, StatBA) • Leerstands- und Wohnraummeldungen (Kommunal-GIS, Zensus) Diese Daten erlauben objektive Berechnung der Mietbelastungsquote, Fair-Pay-Indikatoren und Verdrängungsrisiken – ohne Eingriff in Privatdaten. Alle personenbezogenen Informationen werden anonymisiert oder aggregiert verarbeitet.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 49 7. Gesundheit & Sicherheit Für dieses Feld fließen technische und amtliche Daten zusammen: • Raumluft- & Feuchtemessungen (z. B. CO₂, VOC, Schimmel-Sensoren) • Lärmkarten (Umweltbundesamt / Kommunen) • Barrierefreiheits-Datenbanken (DIN 18040 Prüfberichte) • Sicherheits- und Brand-Checks (Versicherer, Bauämter) Die Daten werden in festen Zyklen auditiert und in die Gesundheits-WÖk-IDs eingespielt. So kann z. B. eine Kommune erkennen, wie viele Wohnungen hitzebelastet oder unzureichend gedämmt sind. 8. CSRD-Bezug und Unternehmensdaten Wohnungsunternehmen und Fonds unterliegen künftig der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Deren ESRS-Standards (Environmental & Social Reporting Standards) liefern einen Großteil der benötigten WÖk-Daten bereits: ESRS-Thema WÖk-Feld Datenbezug E1: Klimawandel Klima & Energie Energie-, Emission-, Klimarisiken E2: Verschmutzung Ressourcen Schadstoffvermeidung E5: Kreislaufwirtschaft Ressourcen Material- und Abfallflüsse S1: Eigene Belegschaft Fairness Arbeitsbedingungen S3: Betroffene Gemeinschaften Gesundheit & Sicherheit Lebensqualität, Inklusion Damit entsteht Datenkompatibilität ohne Doppelarbeit: Was in der CSRD berichtet wird, fließt automatisch in die WÖk-Scorecard ein. 9. Automatisierte Datenintegration Über das WÖk-Data Gateway werden Daten automatisch aus Quellen eingespielt: • XBRL-Feeds aus Unternehmensberichten

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 50 • GIS-Schnittstellen der Kommunen • EVU-Daten (Verbrauch, THG-Faktoren) • EPD-Materialdaten • Mietspiegel-APIs Die Daten durchlaufen drei Stufen: 1. Validierung (Plausibilitätsprüfung) 2. Scoring (Zuordnung –3…+3 nach Schwellenwerten) 3. Aggregation (Objekt → Quartier → Portfolio) So entsteht ein selbstlernendes Wirkungssystem, das durch Nutzung präziser wird. 10. Verifizierung und Auditierung Die Datenqualität wird durch drei Ebenen gesichert: 1. Technische Validierung (automatisiert) 2. Stichproben-Audit (durch akkreditierte Wirkungsprüfer:innen) 3. Externe Verifikation (Wirkungsrat / öffentliches Register) Auditberichte sind öffentlich einsehbar und stärken so Transparenz, Vertrauen und Demokratie. Kernaussagen: • Die Wirkungsökonomie nutzt vorhandene Datenquellen intelligent statt neue Bürokratien zu schaffen. • Energieausweis, Verbrauchsdaten, Bauteilkataloge und CSRD-Berichte bilden das Rückgrat der WÖk-Datenarchitektur. • Automatisierte Schnittstellen machen Wirkung mess- und prüfbar in Echtzeit. • Jede erfasste Zahl kann mehrfach genutzt werden – für Steuer, Nachhaltigkeit und Transformation zugleich.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 51 4.4 XBRL / Digitalführung & Auditierbarkeit Die Wirkungsökonomie ist ein datenbasiertes System. Damit Wirkung nicht nur mess-, sondern auch prüf- und vertrauenswürdig wird, braucht sie ein digitales Fundament, das Transparenz und Verlässlichkeit sicherstellt. Dieses Fundament ist die digitale Wirkungsführung auf Basis eines XBRL-Datenmodells – erweitert um offene Schnittstellen, Versionierung und unabhängige Auditstrukturen. 1. Von Papier zu Daten – die neue Bilanzlogik Das heutige Berichtswesen basiert auf Papier, PDF oder Tabellen – unstrukturiert, schwer vergleichbar und leicht manipulierbar. Die Wirkungsökonomie ersetzt dieses Modell durch strukturierte digitale Datenobjekte. Jede WÖk-ID wird in einem XBRL-Tag (eXtensible Business Reporting Language) hinterlegt, der ihre Bedeutung, Quelle, Einheit und Zeitreferenz eindeutig beschreibt. Beispiel: <WÖk-ID code="H1-01" field="Klima & Energie" unit="kWh/m²a" type="LIB" value="72" period="2025" source="GEG-Energieausweis"/> Damit wird jede Wirkung maschinenlesbar, vergleichbar und revisionssicher. Daten können automatisch zwischen Gebäuden, Kommunen, Ministerien und Steuerverwaltung übertragen werden – ohne Medienbruch. 2. XBRL als universelle Datensprache XBRL ist die international anerkannte Sprache für digitale Finanz- und Nachhaltigkeitsberichte (EU-Taxonomie, CSRD, ESRS). Die Wirkungsökonomie erweitert sie um ein eigenes WÖk-Taxonomie-Modul, das die vier Wirkungsfelder und alle WÖk-IDs abbildet. Struktur: • <Entity> → rechtliche Einheit (z. B. Wohnungsunternehmen) • <Object> → Gebäude / Objekt-ID

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 52 • <Indicator> → WÖk-ID • <Value> → Messwert mit Einheit • <Score> → zugeordneter Wirkungsscore (–3 … +3) • <Audit> → Prüfinformation (Zeitpunkt, Prüfer:in, Methode) Diese Struktur ermöglicht vollautomatische Datenvalidierung, Plausibilitätsprüfungen und Vergleichbarkeit – unabhängig von Software oder Institution. 3. Digitale Führung und Versionierung Jede WÖk-Einheit (z. B. Gebäude) besitzt einen digitalen Datensatz, der fortlaufend aktualisiert und versioniert wird. Versionen werden mit Zeitstempel und Prüfinformationen gespeichert: Version Zeitraum Änderung Quelle Prüfer:in Status v1.0 2024 Erstaufnahme Energieausweis Bauamt Kommune geprüft v1.1 2025 PV-Anlage ergänzt EVU-API automatisch geprüft v1.2 2026 Sanierung (Fassade) Architekt extern auditiert aktiv So entsteht ein digitaler Lebenslauf jedes Gebäudes – vergleichbar mit einer Blockchain-Chronik, aber energieeffizient und zentral auditierbar. Diese Versionierung verhindert Manipulation und schafft historische Nachvollziehbarkeit aller Wirkungsänderungen. 4. Auditierbarkeit und Prüfkaskade Die Auditarchitektur folgt einer dreistufigen Prüflogik: 1. Systemvalidierung (Stufe 1): automatisierte Plausibilitäts- und Konsistenzprüfungen (z. B. Wertebereiche, Einheiten, Zeithorizonte).

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 53 2. Fach-Audit (Stufe 2): Stichprobenprüfung durch akkreditierte Wirkungsprüfer:innen (z. B. Energie, Bau, Soziales). 3. System-Audit (Stufe 3): jährliche Überprüfung durch den Wirkungsrat; öffentliche Berichte, Peer-Review, KI-Analyse auf Muster und Ausreißer. Diese Kaskade garantiert hohe Datenqualität bei gleichzeitig geringer Bürokratie. Nur Abweichungen oder Manipulationshinweise führen zu manuellen Prüfungen. 5. Digitale Signatur und Verifizierung Jeder geprüfte Datensatz erhält eine digitale Signatur (Hash). Diese Signatur wird mit Zeit, Quelle und Prüfinstanz in einem öffentlichen Wirkungsregister hinterlegt. Dadurch ist jede Zahl nachvollziehbar: Wer hat sie erhoben? Wann? Mit welcher Methode? Dies verhindert „grüne Buchführung“ und schafft eine transparente, demokratische Datengrundlage – Vertrauen durch Nachvollziehbarkeit. 6. Interoperabilität mit bestehenden Systemen Die WÖk-Taxonomie ist kompatibel mit allen gängigen EU-Berichtsstrukturen: System Anschlussfähigkeit Zweck CSRD / ESRS XBRL-Standard identisch ESG-Berichterstattung EU-Taxonomie Indikatoren-Mapping (E1–E5) regulatorische Anerkennung SDG-Berichte (Voluntary Local Reviews) SDG-Mapping-Tags kommunale Nachhaltigkeitsberichte GRI / ISO 14001 Datenimport über semantisches Mapping Umweltmanagement WUStG / WEStG Steuerdaten-Kompatibilität Wirkungsbesteuerung

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 54 Damit können Unternehmen, Kommunen und Staaten ein einziges Datenformat für alle Berichtspflichten verwenden. 7. Wirkungsregister und öffentliche Transparenz Das Wirkungsregister fungiert als öffentlich zugängliche Plattform, ähnlich einem Handels- oder Grundbuch, aber für Wirkung. Jede Bürgerin, jeder Journalist, jede Kommune kann nachvollziehen: • den Wirkungsscore eines Gebäudes oder Unternehmens, • Auditstatus, Prüfinstanz, Zeitstempel, • Fortschritte und Veränderungen über Jahre. So entsteht radikale Transparenz, ohne Privatsphäre zu verletzen – Daten sind anonymisiert, aber systemisch sichtbar. Transparenz wird so zum zentralen Demokratiemechanismus. 8. Automatisierte Steuerintegration Über das XBRL-Schema werden die geprüften Scores direkt an die Steuerverwaltung übermittelt. Das System errechnet automatisch: • Wirkungssteuerklasse (0 – 25 %), • Vorsteuerabzüge (positive Lieferkette), • Bonuszahlungen (bei Score ≥ +2). Damit wird Steueradministration datengetrieben, nicht papierbasiert. Fehleranfälligkeit, Ermessensspielräume und Korruptionsrisiken sinken drastisch. 9. Sicherheit und Datenschutz Die digitale Führung folgt drei Prinzipien: • Minimalismus: Es werden nur wirkungsrelevante Daten erhoben. • Pseudonymisierung: Personenbezogene Daten werden aggregiert oder verschlüsselt. • Transparente Kontrolle: Jede Datennutzung ist rückverfolgbar und widerrufbar.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 55 So entsteht ein Gleichgewicht zwischen Datenschutz (individuell) und Wirkungstransparenz (gesellschaftlich). 10. Langfristige Governance Der Wirkungsrat überwacht das gesamte Datensystem: • Pflege der Taxonomie, • Zulassung von Auditstellen, • Überwachung von KI-Prüfalgorithmen, • jährlicher „Wirkungs-Transparenz-Bericht“ an Bundestag und Öffentlichkeit. Diese Governance stellt sicher, dass das Datensystem nicht zum Machtinstrument wird, sondern demokratisch kontrolliert, offen und überprüfbar bleibt. Kernaussagen: • XBRL macht Wirkung digital, maschinenlesbar und steuerbar. • Jede Wirkungseinheit ist versioniert, validiert und signiert – manipulationssicher. • Die Prüfarchitektur kombiniert Automatisierung, Fach-Audits und öffentliche Kontrolle. • Das Wirkungsregister schafft Transparenz als Fundament demokratischer Wirtschaft. 5.1 Skala –3 … +3 und Steuerklassen (WUStG-Abbildung) Die Wirkungssteuer ist das zentrale Instrument der Wirkungsökonomie. Sie ersetzt bürokratische Förderungen, Mietendeckel und komplizierte Subventionssysteme durch eine einheitliche, automatische und faire Steuerlogik: Wer positiv wirkt, zahlt weniger. Wer schadet, zahlt mehr. Beide – Vermieter:innen und Mieter:innen – profitieren von Wirkung statt Kapital.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 56 1. Von der Bewertung zur Steuerklasse Jede Immobilie erhält einen Wirkungsscore (–3 … +3), der aus den vier Kernfeldern (Klima, Ressourcen, Fairness, Gesundheit) resultiert. Das schwächste Feld bestimmt den Score (Reverse Merit Order). Dieser Score wird direkt in eine Steuerklasse nach dem Wirkungssteuer-Gesetz (WUStG) überführt. Wirkungsscore Klassifizierung Steuerklasse Steuerlast Wirkungstyp +3 transformativ 0 % steuerfrei gesellschaftlich vorbildlich +2 stark positiv 0 % steuerfrei Bonusfähig (Förderfreigabe) +1 leicht positiv 5 % reduziert förderlich 0 neutral 10 % Standard unverändert –1 leicht negativ 15 % erhöht schwächend –2 stark negativ 20 % stark belastet destruktiv –3 systemisch schädlich 25 % Höchststeuer schädlich, reformpflichtig Damit wird erstmals ein automatischer, verursachungsgerechter Marktmechanismus geschaffen. Statt auf politische Eingriffe zu warten, reguliert sich der Markt selbst – über Wirkung. 2. Wie sich das für Vermieter:innen rechnet a) Heute: Die falsche Logik Im bestehenden System gelten für alle Vermieter:innen dieselben Steuersätze – unabhängig davon, ob sie nachhaltig sanieren, fair vermieten oder spekulieren. Sanierungen lohnen sich nur, wenn Mieten steigen dürfen. Das führt zu Luxusmodernisierungen, Verdrängung und sozialer Spaltung. Gleichzeitig werden Nebenkosten durch hohe Energiepreise zu einer zweiten Miete – die niemand steuert. b) In der Wirkungsökonomie Mit der Wirkungssteuer verschiebt sich der Anreiz: Wer nachhaltig saniert, energieeffizient modernisiert und fair vermietet,

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 57 sinkt automatisch in der Steuerlast – unabhängig von Mieterhöhungen oder Förderprogrammen. Beispielrechnung: Parameter Heute Wirkungsökonomie Jahresmieteinnahmen 120.000 € 120.000 € Einkommensteuer / Körperschaftsteuer ca. 25 % entfällt (0 % bei Score ≥ +2) Sanierungskosten (steuerlich absetzbar) teilweise voll vorsteuerfähig bei nachhaltigen Materialien Nebenkosten (Heizenergie) hoch, neutral niedrig, da erneuerbar & steuerfrei Leerstandskosten steuerlich irrelevant negativ (wirken auf Score –1 bis –3) Sozialverträglichkeit unbeachtet direkt wirksam (Bonus + Scorepunkte) Ergebnis: Vermieter:innen erzielen gleiche Rendite bei geringerer Steuer, verbessern Marktwert, Bonität und Zugang zu günstigen Krediten. Ein Vermieter mit Score +2 spart jährlich bis zu 20 % Steuerlast, während gleichzeitig die Betriebskosten sinken und das Objekt im Marktwert steigt. Sanierung wird so zur wirtschaftlich attraktivsten Option – ohne Zwang, nur durch Logik. 3. Wie sich das für Mieter:innen rechnet Mieter:innen profitieren doppelt: durch niedrigere Nebenkosten und durch indirekte Steuerentlastung ihres Vermieters. Mechanismus: 1. Vermieter:innen erhalten Steuererleichterungen, wenn sie faire Mieten und nachhaltige Gebäude anbieten. 2. Diese Steuerentlastung wird an die Mieter:innen weitergegeben – über gedeckelte Warmmieten und niedrigere Nebenkosten. 3. Gleichzeitig werden Mieter:innen, die selbst zur Wirkung beitragen (z. B. durch Mieterstrom, Energieeinsparung, Gemeinschaftsarbeit), mit Wirkungspunkten belohnt – anrechenbar auf die eigene Einkommensteuer.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 58 Beispiel: Aspekt Heute Wirkungsökonomie Kaltmiete 900 € 900 € Nebenkosten (Heizung, Strom) 300 € 120 € Steuerbonus Mieter:in (z. B. Mieterstrom, Ressourcenschonung) 0 € –30 € Gesamtbelastung 1.200 € 990 € (–17,5 %) Damit sinkt die reale Wohnbelastung bei gleichzeitiger Sanierung – ein sozialer und ökologischer Doppelgewinn. 4. Gesellschaftliche Rendite: Wirkung als gemeinsamer Gewinn Die Wirkungssteuer erzeugt ein neues Gleichgewicht zwischen privatem Interesse und öffentlichem Nutzen: Akteur:in Anreiz Gewinn Vermieter:in Steuerentlastung bei positiver Wirkung höhere Nettorendite, stabiler Marktwert Mieter:in Bonuspunkte, geringere Nebenkosten niedrigere Warmmiete, mehr Stabilität Kommune höhere Sanierungsquote, soziale Durchmischung geringere Förderlast, höhere Lebensqualität Staat sinkende Folgekosten (Klima, Gesundheit, Bürokratie) strukturelle Entlastung des Haushalts Damit entsteht eine ökonomische Win-win-Logik, bei der Nachhaltigkeit nicht mehr kostet, sondern sich aus sich selbst heraus rechnet.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 59 5. Beispielhafte Gesamtwirkung Fall A – heute: Unsaniertes Mehrfamilienhaus (12 WE, Gasheizung, hohe Nebenkosten) • Score = –2 → Steuer 20 % • Heizkosten = 3.000 €/Jahr/Wohnung • Mietbelastung = 38 % Einkommen Fall B – WÖk: Nachhaltig saniert, PV-Anlage, Wärmepumpe, Mieterstrom, faire Miete • Score = +2 → Steuer 0 % • Heizkosten = 1.000 €/Jahr/Wohnung • Mietbelastung = 30 % Einkommen Ergebnis: • Vermieter: +20 % Nettorendite (durch Steuerentfall) • Mieter: –25 % Gesamtkosten • Staat: –0 € Bürokratie, –Emissionen, +gesellschaftlicher Nutzen Wirkung wird damit zur neuen Form von Effizienz: weniger Input, mehr Output, mehr Vertrauen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 60 6. Warum es sich für alle lohnt 1. Für Vermieter:innen: o Planbare Steuerentlastung durch Wirkung statt Kapital. o Sanierungen werden wirtschaftlich – ohne Mieterhöhung. o Höherer Marktwert durch positive Wirkung. o Zugang zu grünen Krediten und Bonussystemen (T-SROI, ESG-Rating). 2. Für Mieter:innen: o Geringere Nebenkosten. o Steuerbonus durch eigenes Verhalten. o Mehr Gesundheit, Komfort, Stabilität. 3. Für Staat & Gesellschaft: o Keine Subventionen, kein Mietendeckel, weniger Bürokratie. o Direkte Klimawirkung, soziale Balance, stabile Demokratie. Kurz gesagt: Alle gewinnen, niemand verliert – weil das System Wirkung statt Kapital belohnt. 7. Fazit: Wirkung als neue Marktgerechtigkeit Die Skala (–3 … +3) ist mehr als eine Bewertungsstufe – sie ist der neue Maßstab ökonomischer Vernunft. Zum ersten Mal zahlen jene mehr, die dem Gemeinwohl schaden, und jene weniger, die es fördern. Das Ergebnis ist ein ehrlicher Markt, in dem Preise die Wahrheit sagen. „Ein gerechter Markt braucht keine Kontrolle – nur den richtigen Kompass.“ — Natalie Weber, Wirkungsökonomie 2025

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 61 Kernaussagen: • Die Skala –3 … +3 bildet die Grundlage der Wirkungssteuer. • Vermieter:innen und Mieter:innen profitieren gleichzeitig: durch geringere Steuerlast, niedrigere Nebenkosten und höhere Lebensqualität. • Wirkung ersetzt Bürokratie, Subvention und Zwang – der Markt steuert sich selbst. • Die Wirkungsökonomie schafft ökonomische, soziale und ökologische Gerechtigkeit in einem System. 5.1.1 Wirkungsindex für Mieten (WIX-Wohn) Der Wirkungsindex für Mieten (WIX-Wohn) quantifiziert, wie sich Mietpreis, Energieeffizienz, Fairness und soziale Stabilität auf die Gesamtwirkung eines Wohnobjekts auswirken. Er bildet damit die Brücke zwischen Marktpreis, Steuerklasse und sozialer Wirkung. Berechnungslogik 𝑊𝐼𝑋!"#$=(𝐸+𝐹+𝑆)3 • E = Energieeffizienz (Klima & Energie) • F = Fairness der Miete (Mietbelastungsquote, Mietstabilität) • S = Soziale Wirkung (z. B. Inklusion, Verdrängungsfreiheit, Quartiersstabilität) Jeder Teilwert wird über WÖk-IDs auf der Skala –3 … +3 gemessen. Der Durchschnitt ergibt den WIX-Wohn, der direkt die Steuerklasse bestimmt.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 62 Beispielhafte Berechnung Feld Indikator (WÖk-ID) Score (–3 … +3) Gewichtung Teilwert Klima & Energie Endenergieverbrauch (WÖk-H1-01) +2 35 % +0,7 Fairness & Miete Mietbelastungsquote (WÖk-H3-02) +1 40 % +0,4 Soziales Umfeld Verdrängungsrisiko (WÖk-H3-07) +2 25 % +0,5 Gesamtwert (WIX-Wohn) +1,6 Steuerklasse: +1,6 → 0 % Wirkungssteuer Interpretation: Faire Mieten, energieeffiziente Sanierung, stabile Nachbarschaft → maximaler gesellschaftlicher Nutzen. Wirkung in Zahlen WIX-Wohn Steuerklasse Effekte +2 … +3 0 % Bonusfähig, sozial-ökologisch vorbildlich +1 5 % leicht positiv, förderfähig 0 10 % neutral –1 15 % leicht negativ (Korrekturbedarf) –2 … –3 20 – 25 % destruktiv, Sanierungs- oder Sozialauflage So wird Miete zur sozialen und ökologischen Steuergröße, nicht länger zum Instrument ökonomischer Ungleichheit. 5.2 Vorsteuer & Bonusregel: Wie positive Lieferketten und Mietermodelle steuerlich durchgereicht werden Wirkung entsteht nie isoliert. Ein Gebäude ist das Ergebnis vieler Akteur:innen – Architekt:innen, Handwerker:innen, Energieversorger:innen, Vermieter:innen und Mieter:innen. Die Wirkungsökonomie erkennt diese Wirkungsketten an und sorgt dafür, dass jede positive Entscheidung entlang der Kette weitergegeben und belohnt wird.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 63 Dieses Prinzip nennt sich Wirkungsvorsteuer: Wer mit positiven Partnern arbeitet, darf deren Wirkung steuerlich abziehen – wer mit negativen Partnern arbeitet, trägt deren Malus anteilig mit. 1. Das Prinzip der Wirkungsvorsteuer In der Kapitalökonomie wird Vorsteuer auf Geldflüsse erhoben. In der Wirkungsökonomie wird sie auf Wirkungsflüsse angewendet. Jede Leistung innerhalb einer Wertschöpfungskette trägt einen Wirkungsscore (–3 … +3). Dieser Score wird entlang der Kette durchgereicht, sodass am Ende klar ist: • Welche Teile eines Produkts oder einer Dienstleistung tragen positive Wirkung? • Welche verursachen Schaden – und erhöhen die Steuerlast? Beispiel: Gebäudesanierung Akteur:in Leistung Wirkungsscore Steuerwirkung Handwerksbetrieb Fassadendämmung aus Hanf +2 Vorsteuerabzug erlaubt Baustofflieferant Dämmmaterial (recycelbar, CO₂-negativ) +3 0 % Steuer Energieversorger Mieterstrom aus PV +2 Vorsteuerabzug erlaubt Vermieter:in faire Miete, gute Sanierung +2 0 % Steuer Mieter:in nutzt Mieterstrom, spart Energie +1 Bonuspunkte anrechenbar Die positive Wirkung der Lieferkette fließt somit in den Endscore des Gebäudes ein – sichtbar, überprüfbar und steuerlich wirksam. 2. Durchleitung in beide Richtungen Die Wirkungsvorsteuer funktioniert bidirektional: • Upstream (Vorleistung): Ein Bauunternehmen kann nur jene Vorleistungen (Material, Energie,

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 64 Dienstleistung) steuerlich geltend machen, deren eigene Wirkung positiv oder neutral ist. → Schadstoffreiche, sozial problematische oder CO₂-intensive Materialien sind nicht vorsteuerfähig. • Downstream (Nachwirkung): Mieter:innen, die nachhaltig handeln (Energie sparen, gemeinschaftlich nutzen, Reparatur statt Ersatz), erzeugen Bonuspunkte, die dem Vermieter:in anteilig gutgeschrieben werden. → So entsteht ein gemeinsames Interesse an nachhaltigem Verhalten. Diese doppelte Logik schafft Kooperation statt Zielkonflikt zwischen Eigentum und Nutzung. 3. Die Bonusregel Wer eine Wirkung von +2 oder höher erzielt, kann sich den Steuerbonus als Prämie oder Vortragsrecht anrechnen lassen. Die Bonusregel wirkt in zwei Formen: Bonusart Anwendung Wirkung Direktbonus sofortige Steuerbefreiung (z. B. 0 % WUStG bei Score ≥ +2) Liquiditätsvorteil für Vermieter:in / Bauherr:in Wirkungsbonus-Konto kumulative Punkte, übertragbar auf Folgejahre oder neue Projekte Anreiz für kontinuierliche Verbesserung Beispiel: Ein Vermieter erzielt Score +2,5 → 0 % Steuer + Bonuspunkte. Diese Bonuspunkte können genutzt werden für: • zinsvergünstigte Kredite, • beschleunigte Baugenehmigungen, • bevorzugte Flächenvergabe, • Wirkungsfonds-Zuschüsse.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 65 So werden Wirkung und Kapitalfluss wieder gekoppelt, aber in umgekehrter Richtung: Kapital folgt Wirkung, nicht Wirkung Kapital. 4. Wirkungskette als digitales Netz Die Wirkungsvorsteuer wird in der digitalen Datenführung (Kapitel 4.4) automatisch mitgeführt. Jeder Akteur gibt seine WÖk-ID-Daten weiter; das System berechnet den durchschnittlichen Kettenscore und zieht negative Teilwerte ab. Schema (vereinfachte Darstellung): Baustoff (+3) → Handwerker (+2) → Vermieter (+2) → Mieter (+1) Finalscore Gebäude = +2 → Steuerklasse = 0 % Wird in der Kette ein destruktiver Faktor eingebaut (z. B. Baustoff mit Score –2), fällt der Gesamtscore automatisch – z. B. von +2 auf +1 → Steuerklasse 5 %. Das schafft ehrliche Lieferketten: Wer mit schlechten Partnern arbeitet, zahlt mit. 5. Mietermodelle mit geteiltem Bonus Ein zentrales Element der WÖk ist das Prinzip Teilgabe statt Umverteilung. Das gilt auch für den Wohnungsmarkt. Mieter:innen, die sich aktiv an der Wirkung beteiligen, profitieren direkt: • Mieterstrom-Beteiligung: Anteil am erzeugten PV-Strom → Bonuspunkte auf Einkommensteuer. • Energieeinsparung: geringerer Verbrauch → Bonuspunkte / Warmmietenreduktion. • Quartierspflege / soziale Projekte: Engagement → Bonuspunkte.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 66 Diese Punkte werden digital über die Mieter:innen-ID verwaltet und sind anrechenbar auf Einkommensteuer oder kommunale Abgaben (z. B. Müllgebühr, ÖPNV). So entsteht eine Kooperationsökonomie: Vermieter:innen profitieren, wenn Mieter:innen mitwirken – und umgekehrt. 6. Steuerliche Logik: Durchleitung & Anrechnung Die steuerliche Mechanik folgt einem einfachen Prinzip: Effektive Steuerlast=Basissteuersatz−Σ Vorsteuerpunkte−Σ Bonuspunkte • Vorsteuerpunkte = Anteil positiver Wirkung aus der Lieferkette (max. 10 %). • Bonuspunkte = Anteil positiver Wirkung aus eigenem Handeln oder Mieter:innen-Engagement (max. 10 %). Beispielrechnung: • Basissteuer = 15 % (Score –1) • Vorsteuerpunkte = –5 % (nachhaltige Materialien, faires Handwerk) • Bonuspunkte = –5 % (Mieter:innen nutzen Mieterstrom) → Effektive Steuerlast = 5 % → Gebäude wechselt automatisch in Steuerklasse +1. Das System belohnt Kooperation: Wirkung entsteht nicht einzeln, sondern vernetzt. 7. Fairness durch digitale Transparenz Alle Vorsteuer- und Bonuspunkte sind: • digital nachweisbar (über WÖk-ID-Datenkette), • automatisch verrechenbar, • öffentlich prüfbar über das Wirkungsregister. So verschwindet Intransparenz – niemand kann sich „grünrechnen“. Jede Wirkung ist belegbar, jede Bonusanrechnung nachvollziehbar. Das macht das System gerecht, vertrauenswürdig und manipulationssicher.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 67 8. Warum sich Wirkungsketten lohnen Ebene Wirkung Vorteil Vermieter:in nutzt nachhaltige Lieferkette → weniger Steuer spart bis zu 20 % Steuerlast, steigert Objektwert Handwerksbetrieb arbeitet mit zertifizierten Materialien bessere Auftragschancen, Bonuspunkte Mieter:in beteiligt sich aktiv an Wirkung geringere Nebenkosten, Steuerbonus Staat / Kommune weniger Bürokratie, klarer Überblick geringere Förderausgaben, höhere Wirkungseffizienz Wirkung multipliziert sich entlang der Kette – ökonomisch, ökologisch und sozial. 9. Fazit: Von der linearen Steuer zur systemischen Wirkung Die Vorsteuer- und Bonusregel macht sichtbar, was bisher unsichtbar blieb: die Systemwirkung jedes Handelns. Statt isoliert zu denken – Bau, Nutzung, Energie, Soziales – betrachtet die Wirkungsökonomie die gesamte Kette als Einheit. Damit entsteht ein marktwirtschaftliches Kooperationssystem, in dem alle gewinnen, wenn sie Verantwortung teilen. „In der alten Ökonomie war jeder Akteur sein eigenes Konto. In der Wirkungsökonomie sind wir alle Teil derselben Bilanz.“ — Natalie Weber, Whitepaper WUStG 2025 Kernaussagen: • Die Wirkungsvorsteuer koppelt Steuerlast an Lieferkettenwirkung – positives Handeln wird durchgereicht. • Bonusregel belohnt Kooperation zwischen Vermieter:innen, Handwerker:innen und Mieter:innen. • Nicht Kapital, sondern Wirkung fließt entlang der Kette – sichtbar, steuerlich wirksam und gerecht. • Damit wird nachhaltiges Wirtschaften erstmals systemisch profitabel.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 68 5.3 Reverse Merit Order im Wohnkontext – Das schwächste Glied entscheidet Die Reverse Merit Order ist das ethische und mathematische Herz der Wirkungsökonomie. Sie sorgt dafür, dass Wirkung nicht durch symbolische Teilmaßnahmen schöngerechnet werden kann. Statt Durchschnittswerte oder Summen bildet sie das reale Systemverhalten ab: Eine Kette ist nur so stark wie ihr schwächstes Glied. Eine Wohnung ist nur so wirkungsvoll wie ihr schädlichster Aspekt. Dieses Prinzip steht im direkten Gegensatz zur heutigen Bilanzlogik, in der sich positive und negative Effekte gegenseitig „ausgleichen“ dürfen. In der Wirkungsökonomie dagegen kann eine Verletzung sozialer, ökologischer oder demokratischer Prinzipien nicht durch gute Einzelmaßnahmen kompensiert werden. 1. Warum das schwächste Feld entscheidet Die vier Wirkungsfelder – Klima & Energie, Ressourcen & Kreislauf, Arbeit & Fairness, Gesundheit & Sicherheit – bilden ein System aus voneinander abhängigen Dimensionen. Ein Defizit in einem dieser Felder destabilisiert das Gesamtsystem, egal wie positiv die anderen wirken. Beispiel: • Eine hochenergieeffiziente Wohnung (Klima +3), • gebaut aus recycelten Materialien (Ressourcen +2), • aber mit überhöhten Mieten und Verdrängung (Fairness –2). → Gesamtscore = –2 → 20 % Steuerklasse. Die positive Umweltwirkung kann die soziale Schädigung nicht aufwiegen, denn Wirkung ist multidimensional, aber unkompensierbar.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 69 2. Vergleich: Klassische Merit Order vs. Reverse Merit Order Merkmal Klassische Merit Order Reverse Merit Order (WÖk) Ursprung Strommarkt (teuerste Einheit bestimmt Preis) Wirkungsmarkt (schlechteste Einheit bestimmt Score) Logik Durchschnitt / Grenzkosten Systemintegrität Effekt Marktpreis steigt mit Ineffizienz Steuerlast steigt mit Schädigung Risiko Greenwashing möglich Greenwashing unmöglich Wirkung Wettbewerb um Rendite Wettbewerb um beste Gesamtsystemwirkung Die Reverse Merit Order ersetzt also die Kostenhierarchie durch eine Wirkungshierarchie. Das schwächste Feld definiert den Wert, weil es die stärkste systemische Einschränkung darstellt – analog zur Thermodynamik: die „Flaschenhalsgröße“ bestimmt den Durchsatz. 3. Praxisbeispiele im Wohnkontext Beispiel A – „Das energieeffiziente Luxusprojekt“ Feld Score Wirkung Klima & Energie +3 Passivhaus, PV-Anlage Ressourcen & Kreislauf +2 Recyclingbeton, Holzfassade Arbeit & Fairness –2 Verdoppelung der Mieten, Verdrängung Gesundheit & Sicherheit +3 hohe Innenraumqualität Gesamtscore (Reverse Merit) –2 → 20 % Steuer Verdrängung dominiert – sozial destruktiv ➡ Obwohl ökologisch vorbildlich, wird das Gebäude steuerlich nicht privilegiert, da es sozial schädlich wirkt. So verhindert die Reverse Merit Order, dass Klimaeffizienz auf Kosten von Menschen belohnt wird.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 70 Beispiel B – „Die faire Bestandssanierung“ Feld Score Wirkung Klima & Energie +2 Dämmung, Wärmepumpe Ressourcen & Kreislauf +1 Recyclinganteil 40 % Arbeit & Fairness +2 Miete bleibt stabil, lokale Handwerker Gesundheit & Sicherheit +2 Schimmelbeseitigung, Barrierefreiheit Gesamtscore (Reverse Merit) +1 → 5 % Steuer sozial und ökologisch ausgeglichen ➡ Moderate ökologische Leistung + soziale Verantwortung = steuerlich belohnt. Das System zeigt: Gleichgewicht zählt, nicht Perfektion. Beispiel C – „Das vernachlässigte Mietshaus“ Feld Score Wirkung Klima & Energie –2 alte Gasheizung Ressourcen & Kreislauf –1 PVC-Fenster, keine Sanierung Arbeit & Fairness 0 marktübliche Miete Gesundheit & Sicherheit –2 Schimmel, keine Barrierefreiheit Gesamtscore (Reverse Merit) –2 → 20 % Steuer mehrfache Systemverletzung ➡ Der Eigentümer zahlt eine hohe Wirkungssteuer, aber er kann seine Steuerlast durch gezielte Maßnahmen senken – z. B. Sanierung, soziale Mietmodelle, nachhaltige Materialien. So entsteht eine positive Transformationslogik statt Strafe: Nicht Sanktion, sondern Lenkung.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 71 4. Warum Greenwashing unmöglich wird In der bisherigen ESG-Logik können Unternehmen schlechte Wirkung kompensieren: • Emissionen durch CO₂-Zertifikate, • Soziales durch Spenden, • Ungleichheit durch PR-Maßnahmen. Die Wirkungsökonomie unterbindet das: • Keine Kompensation, nur Kausalität. • Kein Durchschnitt, nur Integrität. • Keine Imagewirkung, nur Systemwirkung. Eine einzelne Verletzung eines Kernfeldes zieht das ganze System nach unten. Das verhindert Scheinsanierungen, Pseudo-Nachhaltigkeit und soziale Schieflagen. 5. Die ethische Logik dahinter Das Prinzip folgt einem einfachen moralischen Axiom: „Eine Gesellschaft kann keine ökologische Gerechtigkeit auf sozialer Ungerechtigkeit bauen.“ Wenn Mieten unbezahlbar werden, verliert jede Klimaschutzmaßnahme ihre Legitimation. Wenn Energie bezahlbar ist, aber aus fossilen Quellen stammt, verliert sie ihre Zukunftsfähigkeit. Nur ein gleichgewichtetes System erzeugt echte Wirkung. Die Reverse Merit Order operationalisiert diese Einsicht – mathematisch, ethisch und steuerlich.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 72 6. Wirkungstransparenz durch Visualisierung Jede Objekt- oder Quartiers-Scorecard zeigt die vier Felder als Radarfläche. Das schwächste Feld wird markiert (z. B. rot). In der Steuerplattform wird automatisch angezeigt: „Ihr Gebäude ist in Steuerklasse 15 %. Schwächstes Feld: Fairness (–1). Verbesserung um +1 Punkt senkt Steuer auf 5 %.“ So entsteht ein lernendes System, das zur kontinuierlichen Verbesserung anregt. Wirkung wird nicht nur gemessen, sondern sichtbar gemacht – als Motivation, nicht als Strafe. 7. Gesellschaftliche Wirkung: Stabilisierung durch Balance Die Reverse Merit Order stabilisiert das Gesamtsystem, weil sie: • Ungleichgewichte erkennt, • Extreme bestraft (z. B. Luxussanierungen, Spekulation), • Ausgleich belohnt (soziale, faire, ökologische Balance). Das Ergebnis ist eine resiliente Ökonomie, die aus sich heraus stabil bleibt – weil sie innere Balance erzwingt statt äußere Kontrolle. Kernaussagen: • Das schwächste Feld bestimmt den Wirkungsscore – Greenwashing wird unmöglich. • Reverse Merit Order verhindert soziale oder ökologische Einseitigkeit. • Fairness, Klima, Ressourcen und Gesundheit werden gleichwertig behandelt. • Dadurch entsteht ein stabiler, selbstregulierender Markt, der Mensch, Planet und Demokratie gleichzeitig schützt.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 73 5.4 Wirkungsfluss im Mietverhältnis – Vermieter:in ↔ Mieter:in ↔ Lieferkette Energie & Instandhaltung In der klassischen Ökonomie endet Verantwortung an der Mietzahlung. In der Wirkungsökonomie beginnt sie dort. Jede Handlung im Wohnsystem – von der Materialwahl bis zum Lüften – erzeugt messbare Wirkung, die über digitale Schnittstellen in die Scorecards und Steuerlogik einfließt. 1. Das Wirkungssystem Wohnen Das Wohnsystem besteht aus drei Wirkungsebenen: Ebene Hauptakteur:innen Wirkungsträger Steuerbezug Upstream (Lieferkette) Hersteller:innen, Handwerker:innen, Energieversorger:innen Material, Energie, Dienstleistung Wirkungsvorsteuer Midstream (Vermietung) Eigentümer:in, Hausverwaltung Bauqualität, Mietmodell, Instandhaltung Wirkungssteuer (WUStG) Downstream (Nutzung) Mieter:innen, Gemeinschaft Verhalten, Verbrauch, Pflege Bonusregel / Teilgabe Jede Ebene erzeugt Teilwirkung, die digital verknüpft und steuerlich verrechnet wird. Das ergibt einen Wirkungsfluss, der sich über die gesamte Lebensdauer einer Immobilie erstreckt.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 74 2. Technischer Wirkungsfluss Baustoffhersteller (+3) ↓ (Vorsteuer: 0 %) Handwerker (+2) ↓ (Vorsteuer: 0 %) Vermieter (+2) ↓ (WUStG: 0 %) Mieter (+1) ↑ Bonusregel (+1 auf Einkommensteuer) Energieversorger (+2) ↳ Rückführung: positiver THG-Wirkungsanteil • Die Wirkung des Herstellers fließt über Vorsteuerabzug in die Steuerberechnung des Handwerkers. • Der Handwerker gibt seine Wirkung an den Vermieter weiter. • Der Vermieter integriert Energie- und Materialwirkung in die Objekt-Scorecard. • Der Mieter beeinflusst über Verhalten und Verbrauch den Jahres-Score. • Positive Nutzung (z. B. Mieterstrom, Sharing, Pflege) wird rückvergütet. Ergebnis: Ein geschlossener Kreislauf, in dem jede:r Akteur:in durch Wirkung belohnt wird.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 75 3. Wirkungsflüsse in den Hauptprozessen a) Energiefluss Quelle Wirkung Datenerfassung Steuerwirkung PV-Mieterstrom +3 Smart Meter, EVU-API 0 % WUStG + Bonus für Mieter:innen Wärmepumpe (EE) +2 Smart Meter Wärme Steuerbefreiung Energiekosten Gasheizung –2 Energieausweis +20 % Steuer (Malus) Fernwärme (grün) +1 EVU-Zertifikat anteilige Steuerreduktion → Strom und Wärme werden nicht mehr pauschal besteuert, sondern nach realer Wirkung der Quelle. b) Instandhaltung Maßnahme Wirkung Steuerliche Folge Nutzung recycelter Baustoffe +2 Vorsteuerabzug erlaubt Verwendung synthetischer Dämmstoffe –1 keine Vorsteuer Wartung durch tarifgebundenen Betrieb +1 Bonuspunkt für Fairness Auslagerung an Billiglohnfirma –2 Malus auf Arbeit & Fairness So wird faire Instandhaltung steuerlich attraktiver als billige Ausbeutung. c) Mietverhältnis Mieter:innen-Verhalten Wirkung Bonus Energieeinsparung > 10 % / Jahr +1 + 0,5 Steuerpunkte Nutzung von Sharing-Diensten (Werkzeug, Lastenrad) +1 + 0,5 Steuerpunkte Teilnahme an Quartiersprojekten +2 + 1 Steuerpunkt Verstoß gegen Haus-Energieordnung –1 bis –2 – Bonuspunkte Damit werden Mieter:innen aktiv Teil der Systemwirkung, nicht bloß Kostenfaktor.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 76 4. Datentechnische Umsetzung Die digitale Gebäudeakte führt alle Datenströme in Echtzeit zusammen: • Smart-Meter-Daten (Energie, Wasser, Wärme) • Wartungs-APIs (Handwerks- und Materialnachweise) • Mieter:innen-App (Energieverhalten, Bonuspunkte, Meldungen) • WÖk-Gateway (automatische Steuerübermittlung) Jedes Ereignis – z. B. neue Dämmung, PV-Installation, Verbrauchsänderung – erzeugt einen Datensatz im XBRL-Schema. Der Wirkungsrat erhält dadurch ein vollständiges, anonymisiertes Bild des Wohnsystems. 5. Sozialer Wirkungsfluss In der alten Ordnung: • Vermieter:innen steigern Ertrag, indem sie Mieten erhöhen. • Mieter:innen sparen Kosten, indem sie Sanierungen blockieren. In der neuen Ordnung: • Beide gewinnen, wenn sie gemeinsam Wirkung steigern. o Vermieter:innen: Steuerbonus und Wertsteigerung o Mieter:innen: Bonuspunkte und niedrigere Nebenkosten „Das Mietverhältnis wird vom Interessenkonflikt zur Wirkungskooperation.“ 6. Kommunaler Rückfluss Ein Teil der gesammelten Wirkungssteuer fließt automatisch zurück in: • kommunale Wirkungsfonds (z. B. für soziale Projekte, Infrastruktur, Bildung), • Bonus-Pools für Mieter:innen mit besonders positivem Verhalten, • Innovationsfonds für Handwerksbetriebe und Energieprojekte. Damit bleibt das Geld dort, wo die Wirkung entsteht – regional und sichtbar.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 77 7. Ergebnis: Der geschlossene Wirkungskreislauf Input: nachhaltige Materialien, faire Arbeit, erneuerbare Energie Prozess: faire Vermietung, partizipative Nutzung Output: geringere Steuer, niedrigere Kosten, bessere Lebensqualität Feedback: Bonuspunkte → Anreiz → weitere Verbesserung Der Kreislauf schließt sich selbst – ohne neue Bürokratie, weil Wirkung zum zentralen Informations- und Steuermechanismus wird. Kernaussagen: • Wirkung fließt entlang der gesamten Kette – von Hersteller:in bis Mieter:in. • Jede:r Beteiligte profitiert direkt, wenn die Gesamtwirkung steigt. • Daten- und Steuerflüsse sind synchronisiert und automatisiert. • Das Mietverhältnis wird zum kooperativen Wirkungssystem, das alle stärkt. 5.5 Kommunaler Wirkungsfonds & öffentliche Wirkungsdividende In der Wirkungsökonomie fließen Steuern nicht in abstrakte Staatshaushalte, sondern zurück dorthin, wo sie Wirkung erzeugen. Jede Kommune erhält ein eigenes, datenbasiertes Wirkungsbudget, das an real gemessene Verbesserungen von Mensch, Planet und Demokratie gekoppelt ist. Damit wird das Steuersystem von einem Umverteilungsmechanismus zu einem Wirkungskreislauf. 1. Prinzip: Rückverteilung nach Wirkung statt Bedarf Das bestehende System verteilt Mittel nach Bedarf oder Macht. Bedarf bedeutet Mangel – Wirkung bedeutet Fortschritt. In der Wirkungsökonomie gilt: Geld folgt nicht mehr Armut, sondern Erfolg. Kommunen, die Wirkung nachweislich steigern – etwa durch • CO₂-Reduktion, • faire Mietmodelle, • soziale Integration, • Bildungszugang oder

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 78 • Stärkung demokratischer Teilhabe – erhalten anteilig höhere Mittel aus dem Kommunalen Wirkungsfonds (KWF). 2. Der Kommunale Wirkungsfonds (KWF) Der KWF ist ein zweckgebundener Unterfonds der Wirkungssteuer, der automatisch aus den gesammelten WUStG-Einnahmen gespeist wird. Quelle Zufluss in KWF Anteil Wirkungssteuer (WUStG) 50 % der Einnahmen strukturell Bonus-Rückläufe (nicht genutzte Boni) 25 % dynamisch ESG-Strafabgaben / Maluszahlungen 25 % kompensatorisch Verwendung (gesetzlich fixiert): • 40 % für soziale Infrastruktur (Schulen, Kitas, Quartierszentren) • 30 % für klimarelevante Projekte (Energie, Mobilität, Begrünung) • 20 % für Wohnungs- & Mietprojekte (gemeinwohlorientiert, dezentral) • 10 % für Demokratie & Kulturförderung (Beteiligung, Bildung, Medienkompetenz) Wirkungsgeld bleibt dort, wo Wirkung entsteht. 3. Berechnungslogik: Der kommunale Wirkungsindex Jede Kommune erhält einen Wirkungsindex (WIX-Kom), der ihre Fortschritte in den drei Hauptdimensionen misst: Mensch, Planet, Demokratie. 𝑊𝐼𝑋%"&=(𝑀+𝑃+𝐷)3 Beispielhafte Gewichtung: • Mensch (Soziales, Bildung, Gesundheit) → 40 % • Planet (Klimaschutz, Energie, Flächennutzung) → 40 % • Demokratie (Teilhabe, Medien, Zusammenhalt) → 20 %

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 79 Der Index speist sich direkt aus den kommunalen Scorecards, die auf denselben WÖk-IDs basieren wie alle anderen Wirkungsdaten. → Kommunen mit hohem WIX-Kom erhalten höhere Mittel aus dem Fonds, → Kommunen mit Defiziten erhalten gezielte Transformationshilfen – aber keine Blankoschecks. 4. Öffentliche Wirkungsdividende Ein definierter Teil (z. B. 10 %) des KWF fließt direkt an die Bevölkerung zurück – als öffentliche Wirkungsdividende. Diese Dividende belohnt Bürger:innen, die aktiv zum Erfolg ihrer Kommune beitragen. Beispiele für Anrechnungen: • Teilnahme an Bürger:innenräten (+1 Punkt) • Engagement in Sozial- oder Umweltprojekten (+1 Punkt) • Nutzung klimafreundlicher Mobilität (z. B. BahnCard, ÖPNV-Abo) (+0,5 Punkte) Die Dividende wird digital über die Wirkungs-ID gutgeschrieben und kann z. B. als: • kommunale Steuerreduktion, • ÖPNV-Guthaben, • Bonus für lokale Energie- oder Bildungsprojekte genutzt werden. So entsteht eine Demokratie durch Wirkungsteilnahme – Bürger:innen werden zu Mitgestalter:innen, nicht nur Steuerzahler:innen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 80 5. Beispiel: Wirkungskommune 2030 Wirkung Projektbeispiel Ergebnis Wirkung Klima & Energie Mieterstrom-Ausbau, PV auf Dächern 1.500 t CO₂-Einsparung +3 Soziales & Fairness Quartiersfonds „Faires Wohnen“ 200 Haushalte stabilisiert +2 Bildung & Teilhabe Schulprojekt „Wirkung macht Schule“ 1.200 Schüler:innen in SDG-Projekten +2 Demokratie & Kultur Bürger:innenrat für Stadtentwicklung 400 Teilnehmende +1 WIX-Kom (arith. Mittel) +2,0 → 0 % Steuer, +20 % Fondsbeteiligung Die Kommune erhält durch den hohen WIX-Kom: • höheren Anteil am KWF, • reduzierte Landesumlagen, • Bonusmittel für Folgeprojekte. Wirkung wird so zur Währung kommunaler Leistungsfähigkeit. 6. Governance & Transparenz Der KWF unterliegt einer dreistufigen demokratischen Kontrolle: 1. Kommunaler Wirkungsrat: prüft, ob Projekte Wirkung erzeugen (nicht nur Geld verbrauchen). 2. Öffentliches Wirkungsregister: alle Fondsflüsse und Indikatoren sind digital einsehbar. 3. Jährliche Bürger:innenbilanz: zeigt, welche Projekte welchen Nutzen stifteten. Diese Transparenz verhindert Missbrauch und schafft Vertrauen: Wirkung ersetzt Bürokratie und politische Willkür.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 81 7. Wirkungspolitik statt Verteilungspolitik In der klassischen Finanzlogik wird Geld dorthin gegeben, wo Mangel herrscht. In der Wirkungslogik fließt Geld dorthin, wo nachhaltige Veränderung entsteht. Das verändert das politische Verhalten fundamental: Alt Neu Haushaltslogik Wirkungslogik Bedarf → Geld Wirkung → Geld kurzfristige Programme langfristige Systemtransformation Kontrolle durch Hierarchie Kontrolle durch Transparenz Politik als Verwaltung Politik als Wirkungsgestaltung Damit wird die Kommune zum Knotenpunkt der Wirkungsökonomie – nicht Empfängerin, sondern Produzentin von Transformation. 8. Warum der Wirkungsfonds alle stärkt • Bürger:innen sehen, wohin ihre Steuern fließen – Vertrauen wächst. • Kommunen werden handlungsfähiger, weil Wirkung statt Bürokratie zählt. • Staat spart Kosten durch geringere Ineffizienz und bessere Zielgenauigkeit. • Demokratie gewinnt an Glaubwürdigkeit, weil Ergebnisse sichtbar sind. „Der Kommunale Wirkungsfonds ist kein Haushalt, sondern ein Kreislauf – das Rückgrat einer neuen Vertrauenskultur zwischen Staat und Bürger:innen.“ — Natalie Weber, Wirkungsökonomie 2025 Kernaussagen: • Die Wirkungssteuer fließt über den Kommunalen Wirkungsfonds zurück in sichtbare, lokale Wirkung. • Der kommunale Wirkungsindex (WIX-Kom) misst Fortschritt in Mensch, Planet, Demokratie. • Die öffentliche Wirkungsdividende macht Bürger:innen zu aktiven Mitgestalter:innen. • Wirkung ersetzt Bedarf, Transparenz ersetzt Kontrolle – der Staat wird lernfähig.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 82 5.5.1 Beispielhafte kommunale Wirkungsbilanz (Fall Bonn) Zur Veranschaulichung des kommunalen Rückflusses zeigt die folgende Fallstudie, wie eine Kommune ihre Steuer- und Bonusmittel im Rahmen des Wirkungsfonds verteilt. Die Daten sind fiktiv, aber methodisch realistisch gemäß der WÖk-Logik. Kommunale Ausgangsdaten (2025) • Einwohner:innen: 330 000 • Wirkungssteueraufkommen (WUStG): 86 Mio € • Wirkungsindex (WIX-Kom 2025): +1,8 • Rückverteilungsquote aus Fonds: +15 % Bonus Verteilung nach Wirkungskategorien Kategorie Gewicht Wirkung Rückfluss aus Fonds Beispielprojekte Klima & Energie 35 % +2,2 26 Mio € Mieterstrom, Solarquartiere Ressourcen & Kreislauf 20 % +1,6 17 Mio € Baustoffrecycling, kommunales Repair-Center Arbeit & Fairness 25 % +1,8 21 Mio € Soziale Mietmodelle, Inklusionsarbeitsplätze Gesundheit & Sicherheit 15 % +1,2 13 Mio € Hitzeschutz, Barrierefreiheit, Lärmschutz Demokratie & Teilhabe (SDG+) 5 % +2,0 9 Mio € Bürger:innenrat Wohnen, Bildungspartnerschaften Gesamtwirkungsbilanz 2025 (Stadt Bonn): 𝑊𝐼𝑋%"&=+1,8⇒𝑆𝑡𝑒𝑢𝑒𝑟𝑏𝑜𝑛𝑢𝑠15 %  +  86 Mio € Rückfluss Die Kommune kann damit gezielt jene Bereiche fördern, die die höchste Systemwirkung erzeugen – nicht über Anträge, sondern automatisch über Daten.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 83 Visuell dargestellt ergibt sich eine balancierte Wirkungsstruktur: (hier ein Balken- oder Kreisdiagramm: fünf Segmente Mensch, Planet, Demokratie mit Gewichtungen 40-40-20 %) Fazit: Der kommunale Rückfluss macht sichtbar, dass lokale Wirkung keine Subvention ist, sondern ein investiver Bestandteil des Gesamtgleichgewichts.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 84 5.6 Makroökonomische Wirkung: Staatshaushalt, Arbeitsmarkt und Investitionsverlagerung Die Wirkungsökonomie verändert nicht nur Preise und Steuern, sie transformiert den Fluss von Kapital und Arbeit. Was heute Rendite heißt, wird morgen Wirkung heißen. Was heute Subvention ist, wird morgen Systemintelligenz. 1. Staatshaushalt: Vom Defizit- zum Wirkungshaushalt Im alten System beruht der Staatshaushalt auf Einnahmen durch Belastung (z. B. Lohn-, Umsatz- und Energiesteuern) und Ausgaben durch Kompensation (z. B. Sozial-, Klima-, oder Mietsubventionen). Das Ergebnis: • Bürokratie, weil Wirkung nicht gemessen wird. • Ineffizienz, weil Geld gegen Symptome fließt. • Staatsverschuldung, weil jede Krise neue Programme erfordert. Die Wirkungsökonomie kehrt dieses Prinzip um: Einnahmen entstehen durch Schädigung, Ausgaben entstehen durch Wirkung. Das bedeutet: • Wer negative Wirkung erzeugt, zahlt (Malussteuer). • Wer positive Wirkung erzeugt, erhält Steuerfreiheit oder Bonus. • Der Staat verteilt nicht mehr nach Bedarf, sondern nach Wirkung. Ergebnis: • sinkende Verwaltungskosten (−30 – 50 %), • sinkende Transferleistungen (da weniger Folgeschäden), • höhere Stabilität der Einnahmen (weil Wirkung datenbasiert messbar ist). Langfristig entsteht ein selbststabilisierender Haushalt, in dem Defizite seltener, Rücklagen häufiger und Krisen weniger tief sind.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 85 2. Arbeitsmarkt: Wirkung schafft Beschäftigung Die Wirkungsökonomie erzeugt Beschäftigung dort, wo reale gesellschaftliche und ökologische Verbesserungen stattfinden. Anstelle von Niedriglohn- und Reparaturarbeit entsteht Transformationsarbeit: Bereich Beschäftigungseffekt Beispiel Sanierung & Bau hohe lokale Beschäftigung Dämmung, Kreislaufmaterialien, Gebäudetechnik Energie & Infrastruktur stabile Fachkräftebasis Installation, Wartung, Netzintegration Soziale Dienste & Bildung wachsender Bedarf Care-Arbeit, Bildungs- und Quartiersmanagement Digitalisierung & Auditierung neue Berufsfelder Wirkungsprüfer:in, Daten-Analyst:in, Impact-Controller:in Da Wirkung vor Ort entsteht, bleiben Arbeitsplätze regional verankert. Billigimporte verlieren Wettbewerbsvorteile, weil ihre negative Wirkung (z. B. CO₂, Ausbeutung) steuerlich sichtbar wird. → Ergebnis: Rückverlagerung von Wertschöpfung in lokale Kreisläufe. 3. Kapitalströme: Von Rendite zu Resilienz In der alten Finanzlogik fließt Kapital dorthin, wo die höchste kurzfristige Rendite winkt. In der Wirkungsökonomie fließt es dorthin, wo die höchste systemische Wirkung erzielt wird. • Banken, Fonds und Versicherungen orientieren sich an T-SROI-Kennzahlen (Transformational Social Return on Investment). • Investoren profitieren von steuerfreien Erträgen, wenn sie in positive Wirkung investieren. • Negativ- oder Hochrisiko-Investitionen (z. B. fossile, destruktive Branchen) verlieren Attraktivität durch hohe Wirkungssteuern und sinkende Ratings.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 86 Effekt: Ein massiver Shift von spekulativem zu produktivem Kapital: Kapital wird wieder zu einem Mittel der Realwirtschaft, nicht zu einem Selbstzweck. 4. Wachstumsstruktur: Qualität statt Quantität Das BIP als Wachstumsmaß verliert seine Dominanz. An seine Stelle tritt der Wirkungsindex (WIX-Nat), der nationale Fortschritte in Mensch-, Planet- und Demokratiedimension abbildet. Kategorie Beispiel-Indikator Gewicht Mensch Beschäftigung, Bildung, Gesundheits-Score 40 % Planet Energieeffizienz, Flächen- und Ressourcennutzung 40 % Demokratie Medienfreiheit, Vertrauen, Teilhabe 20 % Staat und Unternehmen berichten diesen Index jährlich gemeinsam. Das reale Wirtschaftswachstum wird so an der Verbesserung des Lebensraums, nicht der Geldmenge gemessen. 5. Investitionsverlagerung und Kapitalneuausrichtung Mit der Einführung der Wirkungssteuer verändern sich die Kapitalströme sichtbar: Sektor Tendenz Ursache Fossile & spekulative Branchen Rückgang (–30 – 50 %) hohe Steuerlast (–2 … –3 Score) Erneuerbare & Effizienzsektoren starkes Wachstum (+40 – 60 %) Steuerfreiheit, Bonuspunkte Soziale Dienstleistungen Zuwachs (+25 %) steuerbefreit, Teil der Wirkungskette Kreislaufwirtschaft massiver Anstieg (+70 %) mehrfacher Steuer- und Bonusvorteil

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 87 Kapital wandert automatisch in die Sektoren, die sowohl ökologisch tragfähig als auch gesellschaftlich stabil sind. So entsteht ein neues Gleichgewicht zwischen Mensch, Markt und Natur. 6. Fiskalische Stabilität Die Wirkungsökonomie ersetzt Subventionen durch Steuerlogik: • Förderprogramme entfallen, da Wirkung automatisch begünstigt wird. • Verwaltungskosten sinken, weil alle Prozesse digitalisiert sind. • Einnahmen aus Malussteuern stabilisieren den Staatshaushalt. • Kommunale Rückflüsse (Wirkungsfonds) erhalten das Gleichgewicht zwischen Zentrum und Regionen. → Fiskalische Nachhaltigkeit ohne Wachstumspflicht. 7. Internationale Wettbewerbsfähigkeit Die Wirkungsökonomie schafft eine neue Form des Standortvorteils: • geringere Energie- und Ressourcenkosten, • hohe Innovationsdichte, • stabile soziale Verhältnisse, • verlässliche Datenbasis für internationale Investoren. Staaten, die zuerst umstellen, gewinnen durch: • Kapitalzuflüsse aus nachhaltigen Fonds, • Image- und Vertrauensgewinn auf globalen Märkten, • niedrigere Klimafolgekosten und höhere Resilienz. Wirkung wird zum neuen Wettbewerbsfaktor der Weltwirtschaft.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 88 8. Beschäftigungseffekt durch Steuerumlagerung Durch die Abschaffung destruktiver Subventionen (z. B. fossile Beihilfen) und Einführung der Wirkungssteuer werden Mittel frei, die direkt in zukunftsfähige Sektoren fließen: • Handwerk & Sanierung • Kreislauf- und Recycling-Industrie • Pflege, Bildung & Kultur • Daten- und Wirkungsmanagement Diese Sektoren sind arbeitsintensiv, regional und resilient — sie ersetzen billige Arbeit durch sinnvolle Arbeit. 9. Sozialbilanz Durch sinkende Nebenkosten, stabile Warmmieten, regionale Wertschöpfung und steuerfreie Wirkungsarbeit steigen: • Realeinkommen, • Lebensqualität, • gesellschaftlicher Zusammenhalt. Ungleichheit sinkt, ohne Umverteilung erzwingen zu müssen – weil das System selbst Gerechtigkeit belohnt. 10. Fazit: Die makroökonomische Transformation Die Wirkungsökonomie transformiert den Staat von einem Verwalter von Defiziten zu einem Katalysator positiver Systeme. Sie ist kein Wachstumsverzicht, sondern eine Wachstums-Neudefinition: • von Quantität zu Qualität, • von Kapital zu Wirkung, • von Konsum zu Kooperation.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 89 „Wenn jede Handlung Wirkung erzeugt und jede Wirkung Wert hat, wird die Ökonomie zum Spiegel unserer Verantwortung.“ — Natalie Weber, Whitepaper 2025 Kernaussagen: • Staatshaushalt, Arbeitsmarkt und Kapitalströme stabilisieren sich durch systemische Steuerung. • Subventionen und Bürokratie werden ersetzt durch automatisierte Wirkungslogik. • Arbeitsplätze entstehen dort, wo reale gesellschaftliche und ökologische Wirkung erzeugt wird. • Wachstum wird qualitativ: Wohlstand entsteht aus Balance, nicht aus Verbrauch. 5.7 Finanzmarkt, Banken & T-SROI: Wie Kapital wieder lernfähig wird Kapital ist die Blutbahn der Wirtschaft. Doch im bestehenden System fließt es dorthin, wo kurzfristige Gewinne locken – nicht dorthin, wo langfristige Wirkung entsteht. Das Ergebnis: spekulative Blasen, instabile Märkte, soziale Ungleichheit und ökologische Krisen. Die Wirkungsökonomie heilt dieses System, indem sie Kapital an Wirkung koppelt. Banken, Fonds und Investor:innen werden zu Akteur:innen einer lernfähigen Wirtschaft, in der Rendite von Wirkung abhängt. 1. Das Problem des blinden Kapitals Heute bewertet der Finanzmarkt Erfolg nach Geldrendite. Selbst nachhaltige Anlagen (ESG, Green Bonds) basieren oft auf Selbstauskunft, Ratings oder Labels – anfällig für Greenwashing. Es gibt keine objektive, datenbasierte Korrelation zwischen Kapitalfluss und gesellschaftlicher Wirkung. → Kapital „lernt“ nicht: Es wiederholt profitable Fehler, statt sich an reale Systemveränderungen anzupassen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 90 2. Die Lösung: Wirkung als Finanzgröße In der Wirkungsökonomie wird jede Kapitalbewegung mit einer Wirkung verknüpft, die messbar, vergleichbar und auditierbar ist. Die Kennzahl lautet T-SROI (Transformational Social Return on Investment). 𝑇-𝑆𝑅𝑂𝐼=Wirkungsgewinn (Mensch + Planet + Demokratie)investiertes Kapital Damit wird Kapital nicht mehr nur nach Rendite, sondern nach transformativer Wirksamkeit bewertet. Kennzahl Bedeutung Wirkung T-SROI > 1,5 transformativ steuerfrei + Rating AAA-W 1,0 – 1,5 stark positiv Bonusrendite, günstige Zinsen 0,5 – 1,0 neutral normaler Marktzins 0 – 0,5 schwach Risikoaufschlag < 0 destruktiv steuerlich belastet, Rating CCC-W Damit wird Kapital zu einem Feedback-System, das aus Erfahrung lernt: • Gutes Kapital vermehrt sich durch Vertrauen und Steuerfreiheit. • Schlechtes Kapital verliert Attraktivität, weil es reale Schäden erzeugt. 3. Integration in das Bankwesen a) Wirkungskonto Jede Bank führt neben klassischen Konten Wirkungskonten. Dort werden Investitionen, Kredite und Spareinlagen nach Wirkung bilanziert. Ein Kredit an ein Unternehmen mit Score +2 wird z. B. steuerlich begünstigt, ein Kredit an fossile oder unfaire Unternehmen mit Score –2 wird mit Malus belegt. b) Wirkungskredit Banken erhalten bei positivem Portfolio-T-SROI ≥ 1,2 Zugang zu Refinanzierung mit Nullzins aus dem Wirkungsfonds der

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 91 Zentralbank. → Günstiges Geld fließt automatisch in wirksame Projekte. c) Wirkungsbonität Die Kreditwürdigkeit eines Unternehmens hängt nicht nur von Finanzkennzahlen, sondern von seinem Wirkungsindex ab. Ein Betrieb mit Score +2 erhält z. B. 10–20 % Zinsvorteil gegenüber Score 0. Die klassische Bonität misst Rückzahlungssicherheit – die Wirkungsbonität misst Zukunftsfähigkeit. 4. Rolle der Zentralbank Die Zentralbank wird zur Wirkungsbank, deren Aufgabe nicht Preisstabilität, sondern Systemstabilität ist. Sie steuert den Geldumlauf nach Wirkung: • Geldschöpfung: erfolgt bevorzugt für Projekte mit T-SROI > 1. • Bilanzierung: Geld wird nicht neutral, sondern wirkungsbewertet emittiert. • Krisenpolitik: Liquidität fließt in resiliente Systeme, nicht in fossile. Damit wird Geldpolitik zum Instrument der ökologisch-sozialen Stabilität. 5. Finanzmarkt-Architektur: Das neue Rating-System Statt Moody’s, Fitch oder S&P entscheidet künftig der Wirkungsrat-Finanz über das globale „W-Rating“: Rating Bedeutung T-SROI Steuerklasse AAA-W transformativ ≥ 1,5 0 % AA-W stark positiv 1,2 – 1,49 0 % A-W förderlich 1,0 – 1,19 5 % BBB-W neutral 0,8 – 0,99 10 % BB-W schwach negativ 0,5 – 0,79 15 % B-W destruktiv 0,1 – 0,49 20 % CCC-W systemgefährdend < 0,1 25 % (Malus)

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 92 Dieses Rating wird öffentlich und digital einsehbar (Wirkungsregister Finanz). So sehen Investor:innen auf einen Blick, welche Geldanlagen die Welt stabilisieren – und welche sie zerstören. 6. Kapitalrendite = Systemlernen Kapital wird lernfähig, wenn Feedback existiert. In der Wirkungsökonomie erfolgt dieses Feedback automatisch über: • Steuersignale (Bonus/Malus), • öffentliche Ratings, • Zinsanpassungen, • Zugang zu Refinanzierung. Das System belohnt Verhalten, das zum Gleichgewicht beiträgt, und bestraft Verhalten, das es zerstört – nicht durch Moral, sondern durch präzise Datenmechanik. 7. Wirkung als Risikoabsicherung In der alten Finanzlogik wird Risiko durch Versicherungen oder Diversifikation reduziert. In der neuen Logik wird Risiko durch Wirkung reduziert: Je höher der T-SROI, desto geringer die Ausfallwahrscheinlichkeit, weil Projekte mit positiver Systemwirkung resilienter sind. → Wirkung ist die neue Form von Sicherheit. 8. Anleger:innen und Bürger:innen Bürger:innen werden zu Wirkungsinvestor:innen: • Ihr Sparguthaben wird automatisch nach T-SROI allokiert. • Sie erhalten jährliche Wirkungsberichte über die Wirkung ihres Geldes. • Steuerbefreiung für Investitionen in AAA-W-Projekte (0 % Kapitalertragsteuer). So wird Sparen wieder sinnvoll: Jeder Euro arbeitet nicht nur für Rendite, sondern für Zukunft.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 93 9. Globale Dimension Internationale Kapitalmärkte orientieren sich zunehmend an Nachhaltigkeit. Mit der Wirkungsökonomie erhält dieser Trend erstmals messbare Tiefe. Das W-Rating-System kann als internationale Ergänzung zu ESG-Standards dienen. Staaten mit hoher Gesamtwirkung (WIX-Nat ≥ +1) werden bevorzugt, da sie geringere geopolitische Risiken bergen. Damit wird Wirkung zum geopolitischen Stabilitätsfaktor. 10. Fazit: Kapital mit Bewusstsein Die Wirkungsökonomie verwandelt Kapital in einen lernenden Akteur: • Banken steuern Geldströme nach Wirkung. • Investoren bewerten Zukunft statt Vergangenheit. • Der Staat belohnt Stabilität statt Spekulation. „Kapital war einst blind. Jetzt hat es Augen – und Gewissen.“ — Natalie Weber, Whitepaper 2025 Kernaussagen: • T-SROI verknüpft Kapital mit messbarer, transformierender Wirkung. • Finanzmärkte lernen über Feedback-Mechanismen aus Steuer, Rating und Daten. • Geldpolitik wird zum Instrument ökologisch-sozialer Systemstabilität. • Kapital wird zum Partner von Mensch, Planet und Demokratie – nicht zu ihrem Gegner.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 94 5.8 Resilienz, Krisenfestigkeit und die Rolle des Wirkungsrates Kein Markt ist krisenfrei. Aber ein Markt kann lern- und anpassungsfähig sein. Die Wirkungsökonomie ersetzt starre Regulierung durch dynamische Resilienzmechanismen, die frühzeitig gegensteuern, bevor Ungleichgewichte entstehen. Das gilt insbesondere für den Wohnungsmarkt, der zu den empfindlichsten Systemen einer Gesellschaft gehört: zu teuer, zu knapp, zu träge, zu ungleich. Hier entscheidet sich, ob Menschen Vertrauen in Staat und Demokratie behalten. 1. Warum Resilienz wichtiger ist als Kontrolle Das alte System arbeitet mit Kontrolle: Bürokratie, Mietendeckel, Förderanträge, Regeln. Doch Kontrolle ist reaktiv – sie greift erst, wenn das System bereits versagt. Die Wirkungsökonomie funktioniert präventiv: Sie erkennt Fehlentwicklungen in Echtzeit, weil Wirkung messbar ist. Beispiel: Wenn Mietbelastungen über 35 % steigen, zeigt das automatisch einen negativen Score in Fairness (–1 bis –2). Das System reagiert selbst: • Steuerlast steigt, • Bonus entfällt, • Kommune erhält Signal über das Wirkungsregister. So reguliert sich der Markt über Wirkung – nicht über Macht. 2. Der Wirkungsrat – Wächter, nicht Richter Der Wirkungsrat ist das unabhängige Kontrollorgan der Wirkungsökonomie. Er ersetzt Ministerien, Förderbanken und Aufsichtsgremien in ihrer bisherigen Funktion, indem er alle Systemdaten in Echtzeit analysiert und Empfehlungen ausspricht, ohne direkt politisch einzugreifen.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 95 Aufgaben des Wirkungsrats: 1. System-Monitoring: Überwachung aller Wirkungsdaten (WÖk-IDs, Scorecards, Steuerströme). 2. Krisenprävention: Früherkennung von Ungleichgewichten (z. B. Mietblasen, Energieengpässe). 3. Feedback an Politik und Kommunen: Handlungsempfehlungen auf Basis objektiver Daten, nicht Ideologie. 4. Auditaufsicht: Akkreditierung und Kontrolle der Wirkungsprüfer:innen. 5. Wirkungsbericht an die Öffentlichkeit: jährlicher Transparenzbericht mit Daten, Trends und Handlungsempfehlungen. Der Wirkungsrat entscheidet nicht über Gesetze, sondern sorgt dafür, dass sie funktionieren. Er ist kein Machtorgan, sondern ein Feedback-System für Demokratie. 3. Frühwarnsystem für den Wohnungsmarkt Durch die digitale Datenführung (siehe Kapitel 4.4) erkennt der Wirkungsrat sofort, wenn sich strukturelle Risiken bilden: Risiko Indikator Frühwarnsignal Automatische Reaktion Mieten steigen > +10 % in 12 Monaten WÖk-H3-02 (Mietbelastungsquote) Score –2 Steuerklasse erhöht, Kommune erhält Mittel aus KWF Leerstand > 8 % WÖk-H3-03 (Leerstandsquote) Score –1 Malussteuer, Sanierungsanreiz Energieintensität > 200 kWh/m²a WÖk-H1-01 Score –2 Pflicht zur Wirkungsverbesserung / Bonusentzug Sozialindex sinkt WIX-Kom (Mensch) Alarmmeldung Kommunale Bonusförderung ausgelöst Das System reagiert automatisch, bevor die Krise sichtbar wird. Dadurch entsteht Resilienz durch Datenintelligenz – nicht durch nachträgliche Politik.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 96 4. Lernfähige Steuerung statt starre Politik Der Wirkungsrat ist lernfähig: Er speichert, welche Maßnahmen Wirkung zeigen – und welche nicht. Diese Daten fließen in die jährliche Wirkungsbilanz des Staates ein. Beispiel: • Wenn steuerfreie Sanierungen regelmäßig zu Verdrängung führen, wird das Schwellenmodell in Fairness automatisch angepasst. • Wenn Mieterstrom-Projekte besonders hohe soziale Wirkung zeigen, wird der Bonusfaktor dynamisch erhöht. Damit entwickelt sich die Wirtschaft evolutionär statt revolutionär. 5. Krisenfestigkeit: Automatische Stabilisierung Krisen wie Energieknappheit, Zinsanstieg oder Migration führen im alten System zu Unsicherheit und politischen Notmaßnahmen. In der Wirkungsökonomie federt das System Schocks selbstständig ab: • Energiekrise: → Energie-Wirkungsdaten steigen automatisch im Steuerwert → fossile Energie wird teurer, EE günstiger. • Inflation: → Bonus- und Steuerlogik verschiebt sich, sodass Grundbedürfnisse steuerlich entlastet werden. • Migration / Wohnraummangel: → Kommunen mit höherem Sozialimpact (Integration, faire Mieten) erhalten mehr Fondsanteile. Das System bleibt sozial elastisch, ohne ineffizient zu werden. 6. Unabhängigkeit und demokratische Kontrolle Der Wirkungsrat wird gesetzlich unabhängig nach Vorbild von Bundesrechnungshof oder EZB, aber öffentlich rechenschaftspflichtig. Er arbeitet transparent, datenbasiert und interdisziplinär.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 97 Prinzip Umsetzung Unabhängigkeit kein politisches Mandat, keine Lobbyvertretung Transparenz öffentliche Sitzungen, Daten offen zugänglich Pluralität Mitglieder aus Wissenschaft, Zivilgesellschaft, Wirtschaft, Kommunen Rotation Amtszeit max. 8 Jahre, keine Wiederwahl Rechenschaft jährlicher Bericht an Bundestag + Öffentlichkeit Damit wird Macht dezentralisiert, und Kontrolle erfolgt über öffentliche Einsicht statt politische Einflussnahme. 7. Der Wirkungsrat als Stabilitätsanker Im Wohnsektor bedeutet das: • Keine Spekulationsblasen, weil Rendite an Wirkung gekoppelt ist. • Keine Mietexplosionen, weil Fairness steuerlich verankert ist. • Keine Investitionslähmung, weil nachhaltige Projekte zinsfrei finanziert werden. • Keine Bürokratie, weil Daten automatisch fließen. → Der Wohnungsmarkt bleibt bezahlbar, modern und sozial stabil – auch in Krisenzeiten. 8. Wirkungsdemokratie als neues Gleichgewicht Die Rolle des Wirkungsrats zeigt, dass Demokratie in der Wirkungsökonomie nicht schwächer, sondern präziser wird. Politik schafft Rahmenbedingungen. Der Wirkungsrat überprüft deren Wirkung. Die Gesellschaft sieht die Ergebnisse in Echtzeit. „Demokratie braucht keine Ideologien, wenn sie Daten hat, die Wahrheit zeigen.“ — Natalie Weber, Whitepaper 2025

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 98 So entsteht eine lernende Demokratie, die sich kontinuierlich anpasst, ohne ihre Werte zu verlieren. Kernaussagen: • Resilienz ersetzt Kontrolle – das System reagiert, bevor Krisen entstehen. • Der Wirkungsrat ist unabhängig, datenbasiert und demokratisch legitimiert. • Frühwarnsignale verhindern Mietblasen, Energiearmut und soziale Verwerfungen. • Der Wohnungsmarkt bleibt stabil, weil Wirkung statt Kapital steuert. 5.8.1 Demokratie-Dimension im Wohnkontext – Wohnraum als Vertrauenskapital Wohnen ist mehr als Infrastruktur – es ist soziales Fundament demokratischer Stabilität. Wohnsicherheit, Nachbarschaft und Teilhabe bilden jenes Vertrauenskapital, auf dem politische Legitimation ruht. Fehlende Wohnungssicherheit – steigende Mieten, Verdrängung, prekäre Lebensverhältnisse – führen nicht nur zu sozialem Stress, sondern zu politischem Vertrauensverlust. Menschen, die Angst um ihre Wohnung haben, verlieren Vertrauen in Staat, Markt und Demokratie. Die Wirkungsökonomie macht dieses Vertrauenskapital messbar: • WÖk-H3-10 „Wohnstabilität“ (Mietdauer, Kündigungsrisiko) • WÖk-H3-11 „Vertrauensindex Quartier“ (Nachbarschaft, soziale Einbindung) • WÖk-H3-12 „Partizipation im Wohnumfeld“ (Beteiligung, Engagement) Diese Werte fließen in das Feld „Arbeit & Fairness“ und damit in die Gesamtwirkung ein. Ein stabiles Wohnsystem erzeugt Vertrauen – und Vertrauen ist die Währung der Demokratie. „Wer Angst hat, verliert Rationalität. Wer sicher wohnt, denkt langfristig.“ — Natalie Weber, Die neue Ordnung des Wohlstands

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 99 Damit wird Wohnraum zu einem politischen Gut im Sinne der SDG+-Dimension „Demokratische Stabilität“. Die Wirkung einer Wohnung endet also nicht an der Fassade, sondern reicht bis in das Vertrauen einer Gesellschaft hinein. TEIL III – AUSBLICK & GESELLSCHAFTLICHE TRANSFORMATION „Wohnen ist mehr als ein Dach über dem Kopf – es ist der Ort, an dem Wirtschaft, Gesellschaft und Demokratie sich berühren.“ — Natalie Weber, Whitepaper 2025 6.1 Vom Markt zum Lebensraum In der alten Logik war Wohnen ein Markt. Preis bestimmte Wert, und Eigentum war Macht. In der Wirkungsökonomie wird Wohnen wieder zu dem, was es immer war: ein gemeinsamer Lebensraum, in dem sich soziale, ökologische und kulturelle Systeme überlagern. Mieten sind keine Transfers mehr, sondern Beiträge zu Wirkung: • Wer in einem wirkungsvollen Haus wohnt, finanziert nicht Rendite, sondern Stabilität. • Wer in einem Quartier lebt, das sozial wirkt, erhält gesellschaftliche Dividende. • Eigentum bleibt möglich, verliert aber seinen exklusiven Charakter. Damit wandelt sich Wohnen von einer Ware zu einem geteilten Wirkungsprozess. 6.2 Das neue Eigentumsverständnis

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 100 Eigentum in der Wirkungsökonomie bedeutet nicht Besitz, sondern Verantwortung. Es bleibt geschützt, aber pflichtgebunden an Wirkung. Dimension Alte Logik Wirkungslogik Eigentum Recht zur Nutzung Verpflichtung zur Wirkung Rendite Einkommen aus Kapital Belohnung durch Wirkung Vermögen Mittel zur Absicherung Mittel zur Transformation Ein Gebäude ist damit kein Renditeobjekt mehr, sondern ein systemisches Gut – ein Teil des sozialen Ökosystems. Wer es besitzt, verwaltet damit auch Lebensqualität, Energiefluss und Nachbarschaft. 6.3 Gemeinschaft statt Gegensatz Mieter:innen und Vermieter:innen standen bislang auf verschiedenen Seiten. In der Wirkungsökonomie werden sie zu Partner:innen einer gemeinsamen Bilanz. Die Scorecard ersetzt den Mietvertrag als Symbol des Misstrauens durch eine Wirkungsvereinbarung: gemeinsam Ziele erreichen, anstatt über Verantwortung zu streiten. Nachbarschaft wird messbar wertvoll: Je besser das soziale Gefüge, desto höher der Quartiersscore, desto geringer die Steuerlast, desto stärker die lokale Wirtschaft. So entsteht ein empathischer Markt, in dem Kooperation rentabler ist als Konkurrenz. 6.4 Wirkungsbewusstsein als neue Bildung Wenn Wirkung messbar wird, verändert sich Bildung. Kinder lernen in der Schule nicht nur Mathematik, sondern auch Systemdenken, Empathie und Nachhaltigkeitslogik. Universitäten lehren, wie man Wirkung misst, steuert und kommuniziert. Wohnungsunternehmen bilden „Wirkungsmanager:innen“ aus – Menschen, die verstehen, dass jedes Dach, jeder Baum und jede Entscheidung Teil eines größeren Organismus ist.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 101 Wissen wird zur Infrastruktur der Wirkung. 6.5 Kultur der Teilgabe Wirkung ersetzt Spenden und Almosen. Statt „geben oder nicht geben“ gilt: Teilnehmen oder nicht teilnehmen. Jede:r kann beitragen – durch Konsum, Verhalten, Arbeit, Nachbarschaft, Engagement. Das schafft eine Kultur der Teilgabe: • Quartiersgärten werden zur Bühne für Zusammenhalt. • Sanierungen werden zu Gemeinschaftsprojekten. • Kunst und Kultur finden Platz im Wirkungshaushalt, weil sie soziale Resonanz und emotionale Stabilität erzeugen. Damit verschmilzt Ökonomie mit Sinn. 6.6 Demokratie durch Transparenz Wenn alle Daten offen liegen, verändert sich Macht. Politik wird überprüfbar, Verwaltung effizient, Bürger:innen informierter. Wirkung ersetzt Ideologie als Gradmesser. Eine Stadt, die ihre Wirkungsdaten öffentlich macht, wird nicht angreifbarer – sondern vertrauenswürdiger. So entsteht eine neue Form von Demokratie: eine feedbackbasierte Ordnung, die auf gegenseitiger Lernfähigkeit beruht. 6.7 Resiliente Gesellschaft Durch die Kombination aus Steuerlogik, kommunaler Rückkopplung und digitaler Transparenz entsteht eine Gesellschaft, die Krisen absorbiert, statt sie zu verstärken: • Energie- und Mietpreise schwanken weniger. • Arbeit verteilt sich gleichmäßiger. • Lebensqualität bleibt stabil, auch wenn äußere Schocks auftreten. Resilienz wird zur nationalen Infrastruktur. 6.8 Der Mensch im Zentrum

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 102 Im Kern der Wirkungsökonomie steht nicht das System – sondern der Mensch als Teil eines Systems. Er ist nicht mehr Konsument, Steuerzahler oder Subventionsempfänger, sondern Mitspieler in einem lernenden Netz. Das System spiegelt zurück, was er beiträgt – fair, nachvollziehbar, sinnstiftend. Wirkung wird zur Form von Selbstverwirklichung. 6.9 Die neue Balance Wenn sich Wirkung in allen Ebenen verankert – vom Baustoff über das Mietverhältnis bis zur Finanzpolitik – entsteht das, was Ökonomie immer sein sollte: ein Gleichgewicht zwischen Freiheit und Verantwortung, zwischen Markt und Moral, zwischen Mensch und Planet. 6.10 Schlussfolgerung: Wohnen als Keimzelle der Transformation Wohnen ist das einfachste, aber wirkungsvollste Feld, um die neue Logik zu verstehen. Es zeigt: • dass Marktversagen heilbar ist, • dass Fairness sich rechnet, • dass Demokratie durch Daten gestärkt wird. Wenn es gelingt, Wohnen wirkungsbasiert zu steuern, kann dasselbe Prinzip überall wirken – in Energie, Mobilität, Bildung, Arbeit, Politik. „Wohnen ist die Schule der Wirkungsökonomie. Hier lernt der Mensch, dass Gerechtigkeit kein Ideal, sondern eine Methode ist.“ — Natalie Weber, Whitepaper 2025 Kernaussagen Teil III • Wohnen wird zum Modell für gesellschaftliche Balance.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 103 • Eigentum bedeutet Verantwortung, Mieten bedeutet Teilhabe. • Bildung, Kultur und Demokratie folgen der Logik von Wirkung statt Macht. • Die Gesellschaft der Zukunft ist transparent, lernfähig und resilient. Nachwort & Appell „Wir haben das Mieten neu gedacht – und dabei das Leben selbst verstanden.“ — Natalie Weber Die Wirkungsökonomie ist kein neues System, sondern die Rückkehr zur Vernunft. Sie folgt keinem politischen Programm, sondern der einfachen Logik, dass alles, was wir tun, Wirkung hat – und dass wir die Verantwortung für diese Wirkung tragen. 1. Der Mensch als Ursache Wir Menschen haben uns über Jahrhunderte an Kapital, Eigentum, Macht und Profit orientiert. Wir haben gelernt, zu rechnen – aber nicht zu verstehen. Das Resultat: ein System, das Arbeit entwertet, Ressourcen erschöpft, und Menschen gegeneinander stellt. Doch Wirkung ist kein Nullsummenspiel. Wenn ich wirke, nimmt mir niemand etwas weg. Ich erschaffe mehr – für mich, für andere, für die Welt. 2. Wohnen als Spiegel Wohnen zeigt, wer wir sind. Ob wir teilen oder abschotten. Ob wir Verantwortung übernehmen oder delegieren. In unseren Häusern und Städten spiegelt sich unsere Kultur: die Art, wie wir Wärme, Nähe und Sicherheit verteilen. Wenn wir es hier schaffen, Balance herzustellen – zwischen sozialer Gerechtigkeit, ökologischer Verantwortung und ökonomischer Stabilität – dann haben wir das Modell für eine Gesellschaft gefunden,

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 104 die Zukunft nicht mehr bekämpft, sondern gestaltet. 3. Verantwortung statt Schuld Die Wirkungsökonomie ist kein moralisches Projekt. Sie bestraft niemanden, sie zwingt niemanden, sie zeigt nur, was ist. Wenn wir Wirkung sichtbar machen, verschwindet das Belügen – im Markt, in der Politik, in uns selbst. Wir müssen nicht besser werden, nur ehrlicher. 4. Vertrauen als Währung Das neue Wirtschaften braucht kein Misstrauen, keine Kontrolle, keine Ideologie. Es braucht nur Vertrauen – in Daten, in Menschen, in Systeme, die lernen. Vertrauen ist die höchste Form von Intelligenz. Wenn Preise wieder Wahrheit zeigen und Steuern Wirkung spiegeln, dann werden wir staunen, wie einfach Gerechtigkeit sein kann. 5. Der Aufbruch Diese Schrift ist kein Ende, sondern der Anfang eines Weges. Sie richtet sich an alle, die Verantwortung tragen – in Politik, Wirtschaft, Verwaltung, Medien, aber auch in jeder Familie, in jedem Haus, in jeder Straße. Die Wirkungsökonomie ist nicht abstrakt. Sie ist das Gespräch, das wir führen, die Entscheidung, die wir treffen, der Vertrag, den wir neu schreiben – miteinander.

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Working-Paper Wohnungsmarkt: Bezahlbar, nachhaltig, gerecht 105 6. Der Appell An die Politik: Hört auf, Symptome zu verwalten. Vertraut den Daten, nicht den Parolen. Gestaltet Regeln, die Verantwortung belohnen. An die Wirtschaft: Begreift Wirkung als eure Bilanz. Ihr seid nicht Opfer des Wandels, sondern sein Werkzeug. An die Bürger:innen: Ihr seid keine Zuschauer:innen. Euer Alltag, euer Konsum, euer Verhalten – sie verändern das System, jeden Tag, jede Stunde, jede Entscheidung. 7. Die Vision Stell dir eine Welt vor, in der jede Miete Sinn ergibt, jede Sanierung Gerechtigkeit erzeugt, jede Entscheidung Wirkung zeigt. Eine Welt, in der Wohlstand nicht aus Besitz, sondern aus Gleichgewicht entsteht. In der Demokratie nicht verteidigt, sondern gelebt wird – durch Transparenz, Teilhabe, Bewusstsein. Das ist keine Utopie. Es ist die logische Konsequenz der Physik des Lebens. „Wirkung ist keine Idee. Sie ist die Sprache, in der die Zukunft mit uns spricht. Und vielleicht ist es an der Zeit, endlich zuzuhören.“ — Natalie Weber, Begründerin der Wirkungsökonomie